Der Beitrag erklärt, wie Sie eine Immobilie in Spanien finanzieren, über eine deutsche oder eine spanische Bank. Deutsche Banken akzeptieren die spanische Immobilie oft nicht als Sicherheit, sodass meist eine schuldenfreie Immobilie in Deutschland nötig ist. Beim Eigenkapital gelten in Deutschland mindestens 20 Prozent, bei spanischen Banken mindestens 30 Prozent. Als Nebenkosten gilt die Faustformel 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Zwei Wege: Finanzierung über eine deutsche oder eine spanische Bank möglich.
- Deutsche Banken: akzeptieren die spanische Immobilie oft nicht als Sicherheit, meist braucht es eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Deutschland.
- Eigenkapital: in Deutschland mind. 20% (besser über 30%), bei spanischen Banken mind. 30% der Finanzierungssumme.
- Nebenkosten: Faustformel 10-12% des Kaufpreises (Notar, Grundbuch, Steuern, Bankgebühren).
- NIE nötig: für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE).
Immobilie in Spanien finanzieren
Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien entschieden haben, dann benötigen Sie noch die passende Finanzierung.
Unabhängig davon, ob es sich um…
- ein Baugrundstück
- ein Haus
- ein Landhaus
- eine Finca
- oder eine Wohnung
…handelt – Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, Ihre Traumimmobilie über eine spanische oder deutsche Bank zu finanzieren.
Finanzierung über eine deutsche Bank
Bei spanischen Immobilien ist es nicht unüblich, diese über eine deutsche Bank zu finanzieren. Dies hat einige Vorteile, bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich.
Die Vorteile: Ihnen sind die Kreditformen in Deutschland bereits vertraut. Zudem gibt es keine sprachliche Barriere. Für Vertragsabschlüsse müssen Sie nicht extra nach Spanien fliegen.
Die Herausforderung: Nur wenige Banken in Deutschland akzeptieren eine Immobilie in Spanien als Kreditsicherheit. Eine hypothekarische Besicherung oder Grundschuld über die spanische Immobilie ist oft nicht möglich. Sie müssen in diesem Fall eine andere Sicherheit einbringen wie z. B. eine Immobilie in Deutschland.
Finanzierung über eine spanische Bank
Oft eist es die einfachere Variante eine spanische Immobilie auch über eine Bank in Spanien finanzieren.
Die Vorteile: Die Bank in Spanien kann das Risiko des Immobiliengeschäfts besser einschätzen, was einfacher zu einer Finanzierung führt. Zudem kann die zu finanzierende Immobilie auch als Sicherheit für den Kredit bzw. das Darlehen genutzt werden.
Die Herausforderung: Wenn Sie die Landessprache nicht beherrschen, dann kann es durchaus zu Kommunikationsschwierigkeiten kommen. Zudem sind in Spanien andere Kreditformen zur Immobilienfinanzierung üblich als in Deutschland.
Unterlagen für einen Immobilienkredit in Spanien
Wenn Sie die Immobilie über eine Bank in Spanien finanzieren bzw. einen Hypothekenmakler in Spanien beauftragen, müssen Sie einige Unterlagen vorlegen.
Persönliche Unterlagen:
- Personalausweis/Reisepass
- NIE (spanische Steuernummer)
- Die letzten 2-3 Einkommensteuererklärungen
- Die letzten 2-3 Einkommensteuerbescheide
- Vertrauliche Selbstauskunft
- Bei Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit: die letzten 3 Gehaltsnachweise
- Bei Einkünften aus selbstständiger Arbeit: aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung
- Bei Einkünften aus Gewerbebetrieben: 2 Bilanzen
- Bei Einkünften aus Mieteinnahmen: Nachweis der letzten 3 eingegangen Mieten
- Aktuelle Schufa-Auskunft
- Bei Verbindlichkeiten: Nachweis der jeweils letzten 3 Raten
- Nachweis des Eigenkapitals
- Empfehlungsschreiben der Hausbank
Unterlagen der Immobilie:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Das Exposé
- Spanische Grundsteuer der Immobilie
- Wohnbarkeitsbescheinigung
- Energiezertifikat
- Ansprechpartner der Immobilie (Makler oder Verkäufer) mit den Kontaktdaten
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Unterschiede bei Immobilienfinanzierung
Deutschland & Spanien
Immobilienfinanzierung Deutschland
Kreditart, Zinsen & Restschuld
In der Regel werden Immobilien in Deutschland über ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung finanziert. Es wird eine Zinsbindung auf z. B. 15 Jahre vereinbart. Während dieser Laufzeit wird der Kredit mit fixen Zinsen verzinst. Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel noch eine Restschuld offen. Sie können am Ende der Laufzeit eine neue Zinsbindung vereinbaren, einen neuen Kredit aufnehmen oder die Restschuld tilgen (z. B. mit dem Geld aus einer Erbschaft).
Kreditraten
Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die Kreditraten über die gesamte Laufzeit konstant. Nur das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlungen verändert sich über die Laufzeit. Der Tilgungsanteil steigt, während die Zinszahlungen sinken.
Voraussetzungen
In Deutschland müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen, um einen Immobilienkredit zu erhalten:
- Eine ausreichende Bonität
- Genügend Eigenkapital – mind. 20% der Finanzierungssumme, besser ist jedoch über 30% zu liegen
- Die geforderten Sicherheiten (meist Grundschuld oder Hypothek – allerdings mit der Erschwernis, dass eine Immobilie in Spanien oft nicht als Sicherheit akzeptiert wird.). Bei einer Finanzierung einer Immobilie in Spanien braucht es somit meist einen weitgehend schuldenfreien Immobilienbesitz in Deutschland, welcher einer Deutschen Bank als Sicherheit dienen kann.
Immobilienfinanzierung Spanien
Kreditart, Zinsen & Restschuld
Bankkredite von spanischen Banken werden in der Regel als Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Bei einem Volltilgerdarlehen erfolgt die komplette Tilgung der Schulden bis zum Ende der Laufzeit. Ziel ist es, am Ende den Kredit gänzlich zurück bezahlt zu haben.
In Spanien sowie in Deutschland gibt es Darlehen mit variablen Zinsen und mit fixen Zinsen.
Dabei orientiert sich der Zinssatz an einem Leitzins (meist am 12-Monats-EURIBOR). Bei den variablen Zinsen ist es so, dass wenn der Leitzins steigt, dann auch die Zinsen und somit die Kreditraten steigen. Sinkt der Leitzins wiederum, dann sinken auch die Zinsen und die monatlichen Kreditraten.
Bei einem Darlehen mit festen Zinsen bleiben die Raten konstant, auch wenn der Leitzins steigt.
Kreditraten
Bei einem Darlehen mit variabler Verzinsung ändern sich die Kreditraten nicht konstant. Die Zinsen werden regelmäßig an den aktuellen Leitzins angepasst, was zu einer Erhöhung oder Senkung der Raten führen kann. Variable Zinsen sind meist „günstiger“ bergen aber mehr Risiko.
Im Gegensatz dazu bleiben bei einem Darlehen mit Festzins die Raten für die vereinbarte Laufzeit des Festzinses unverändert. Fixe Zinsen sind meist teurer, bieten aber Schutz bei steigenden Leitzinsen.
Voraussetzungen
Um eine Finanzierungszusage von einer spanischen Bank zu erhalten, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
- Ausreichende Bonität – dabei werden auch Informationen von der SCHUFA oder anderen Auskunfteien eingehoben.
- Eigenkapital – Sie benötigen für Ihre Immobilien- oder Baufinanzierung mindestens 30% der Finanzierungssumme an Eigenkapital.
- Sicherheiten – Die Besicherung einer Baufinanzierung erfolgt in Spanien oftmals in Form einer Hypothek. Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit, dann darf Ihre Immobilie von der Bank versteigert werden.
Nebenkosten in Spanien
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, dann sollten Sie auch mit Nebenkosten zum Kauf und zur Finanzierung rechnen. Die Nebenkosten variieren je nach Finanzierungsfall.
Unsere Faustformel für die Nebenkosten:
Mögliche Nebenkosten:
600 – 875 € an Notargebühren
In Spanien muss der Kaufvertrag für die Immobilie vor einem Notar unterzeichnet werden. Die Notargebühren sind gesetzlich vorgeschrieben. Das bedeutet, dass die Kosten bei jedem Notar gleich hoch sind und sich nur aufgrund des Kaufpreises unterscheiden. Für die Ausstellungen der öffentlichen Kaufurkunde liegen die Gebühren bei 600-875 € (je nach Kaufpreis).
400 – 650 € für den Grundbucheintrag
Die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ist ebenfalls gesetzlich festgelegt. Diese betragen in der Regel 400-650 € je nach Kaufpreis.
6,5% oder 10% Mehrwertsteuer
Gilt für Neubauimmobilien: Die Mehrwertsteuer in Spanien beträgt 10% des Immobilienpreises.
Ausnahme: Auf den kanarischen Inseln wird eine niedrigere Mehrwertsteuer bei Neubau-Immobilien von 6,5% verrechnet.
Gilt für Altbauten: Die Mehrwertsteuer beträgt für diese Immobilienart 6,5% des Immobilienpreises.
1,5 – 3% Bankgebühren und Kreditkosten
Wie auch in anderen Ländern ist es in Spanien üblich, dass für die Kreditvermittlung und die Bearbeitung des Kreditantrags von Banken und Vermittler Kosten verrechnet werden. Diese bewegen sich in der Regel zwischen 1,5% – 3% der Finanzierungssumme.
0,5 – 1,5% Beurkundungssteuer
Beim Kauf von Neubau-Immobilien wird noch eine zweite Steuer fällig. Die Beurkundungssteuer wird von den autonomen Gemeinschaften unterschiedlich vorgeschrieben. Bei Immobilien aus Vorbesitz wird diese Steuer nicht fällig.
Häufige Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung in Spanien
Welche deutsche Banken finanzieren Immobilien in Spanien?
Leider finanzieren nicht viele deutsche Banken eine Immobilie in Spanien. In der Regel ist das Risiko und der Verwaltungsaufwand für die Banken zu groß. Wenn eine Bank in Deutschland doch eine Immobilie in Spanien finanziert, dann meist nur, wenn in Deutschland eine weitgehend unbelastete Immobilie als Sicherheit vorgehalten werden kann.
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Wie finanzieren die meisten Deutschen eine Immobilie in Spanien?
In der Regel ist der einfachste Weg eine Immobilie in Spanien zu finanzieren, die Wahl einer spanischen Bank. Doch welche Bank ist die richtige? Wir arbeiten mit verschiedenen Kreditvermittlern direkt in Spanien. Durch jahrelange Erfahrung und das umfangreiche Bankennetzwerk finden Sie für unsere Kunden die passende Finanzierung. Dabei profitieren Sie von einer Beratung in deutscher Sprache und einem „Rundum-Sorglos-Paket“.
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Wie werden Immobilien in Spanien häufig finanziert?
Bei der Finanzierung über eine deutsche Bank kommt in der Regel ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz zum Einsatz. Eine variable Verzinsung ist eher bei Finanzierungen über spanische Banken üblich.
In welchen spanischen Regionen werden Immobilien finanziert?
In der Regel können Sie Immobilien in allen spanischen Regionen über eine deutsche Bank finanzieren z. B. in Mallorca, Barcelona, Sevilla, auf Menorca, den Kanaren, an der Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Brava oder jeglichen anderen Regionen.
Die größten Banken in Spanien
CaixaBank
Die CaixaBank ist eine der führenden Privatkundenbanken in Spanien. Sie sitzt in Valencia und hat über 6.100 Geschäftsstellen.
Banco Santander
Die Banco Santander S. A. sitzt in Santander (bei Madrid) und ist eine spanische Universalbank.
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria
Die BBVA (Banco Bilbao Vizcaya Argentaria) ist die zweitgrößte Bank in Spanien und eine der größten Banken Lateinamerikas.
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Wie können Sie eine Immobilie in Spanien kaufen?
Viele Deutsche träumen davon ein Haus, eine Finca, ein Grundstück oder eine Wohnung in Spanien zu besitzen. Egal ob auf Mallorca, Ibiza, Barcelona oder Valencia…
Als EU-Bürger ist es Ihnen möglich, Immobilien in Spanien ohne eine spezielle Genehmigungspflicht zu kaufen. Der Kauf der Immobilie erfolgt jedoch nach spanischem Recht.
Sie benötigen für den Immobilienkauf eine spanische Steuernummer (Número de Identificación de Extranjeros oder kurz: NIE). Diese Nummer wird z. B. auch für den Kaufvertrag oder bei der Kontoeröffnung bei einer spanischen Bank benötigt.
Sie können bei den örtlichen Ausländerbehörden oder bei den spanischen Konsulaten im Ausland diese Steuernummer beantragen.
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Weitere Auslandsfinanzierungen
Häufige Fragen
Über welche Bank kann ich eine Immobilie in Spanien finanzieren?
Sie können über eine deutsche oder eine spanische Bank finanzieren. Bei einer deutschen Bank sind Kreditformen und Sprache vertraut, jedoch akzeptieren nur wenige Banken die spanische Immobilie als Sicherheit. Eine spanische Bank kann das Risiko besser einschätzen und die Immobilie als Sicherheit nutzen, hier können jedoch Sprachbarrieren und andere Kreditformen herausfordernd sein.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Spanien?
Bei einer Finanzierung über eine deutsche Bank benötigen Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital, besser ist es jedoch über 30 Prozent zu liegen. Spanische Banken fordern in der Regel mindestens 30 Prozent der Finanzierungssumme an Eigenkapital. Zusätzlich prüfen die Banken Ihre Bonität und holen dabei auch Informationen von der SCHUFA oder anderen Auskunfteien ein.
Mit welchen Nebenkosten muss ich in Spanien rechnen?
Als Faustformel gelten 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Dazu zählen Notargebühren von etwa 600 bis 875 Euro, Grundbuchgebühren von rund 400 bis 650 Euro, die Mehrwertsteuer von 10 Prozent bei Neubauten und 6,5 Prozent bei Altbauten, Bankgebühren und Kreditkosten von 1,5 bis 3 Prozent sowie bei Neubauten eine Beurkundungssteuer von 0,5 bis 1,5 Prozent.
Welche deutschen Banken finanzieren Immobilien in Spanien?
Nur wenige deutsche Banken finanzieren eine Immobilie in Spanien, da Risiko und Verwaltungsaufwand meist zu groß sind. Wenn eine deutsche Bank doch finanziert, dann in der Regel nur, wenn in Deutschland eine weitgehend unbelastete Immobilie als Sicherheit zur Verfügung steht. Der einfachere Weg ist daher oft die Finanzierung über eine spanische Bank oder einen Kreditvermittler vor Ort.
Was brauche ich, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?
Als EU-Bürger können Sie Immobilien in Spanien ohne spezielle Genehmigungspflicht kaufen, der Kauf erfolgt jedoch nach spanischem Recht. Sie benötigen eine spanische Steuernummer, die NIE, die zum Beispiel für den Kaufvertrag oder die Kontoeröffnung bei einer spanischen Bank erforderlich ist. Diese können Sie bei örtlichen Ausländerbehörden oder spanischen Konsulaten beantragen.
