Immobilie in der Schweiz finanzieren
Sie möchten eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in der Schweiz kaufen?
Dann sind Sie bei uns genau richtig. Erfahren Sie, wie Sie Ihre Traumimmobilie in der Schweiz als „Nicht-Schweizer“ finanzieren können.
Immobilie in der Schweiz kaufen?
Als „Nicht-Schweizer“ ist es nicht einfach möglich, eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen.
Mehr zum Thema Immobilienerwerb in der Schweiz erfahren Sie auf dieser Seite.
Bewilligungspflichtig
Wenn Sie als Ausländer keinen bestehenden Wohnsitz in der Schweiz haben, darf eine Immobilie nur unter folgenden den Voraussetzung bewilligungspflichtig gekauft werden:
- Die Immobilie muss sich in einer Tourismuszone befinden
- Die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 m² betragen
- Die Wohnfläche darf nicht mehr als 200 m² betragen
Wir empfehlen, dass Sie sich im Vorfeld eines Kaufvorhabens bei der Kantonalbehörde (im Kanton der gewünschten Immobilie) über eine mögliche Bewilligungspflicht informieren.
Ausnahme Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C)
Als „Nicht-Schweizer“ mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C), haben dieselben Rechte wie Schweizer Staatsbürger beim Erwerb von Immobilien und benötigen somit auch keine besondere Bewilligung.
Ausnahme Grenzgänger (Ausweis G)
Wenn Sie EU/EFTA-Bürger sind und als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten, ist es Ihnen möglich in der Gegend ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung eine Zweitwohnung erwerben. Diese darf aber im Zeitraum Ihrer Tätigkeit als Genzgänger nicht vermietet werden.
Immobilie in der Schweiz finanzieren
Damit Sie Ihre Traumimmobilie in der Schweiz kaufen können, benötigen Sie die passende Finanzierung.
Dabei haben Sie die Möglichkeit, die Finanzierung über eine Deutsche oder über eine Schweizer Bank durchzuführen.
Immobilienfinanzierung über eine deutsche Bank
Immobilien in der Schweiz können auch über Banken in Deutschland finanziert werden.
Die Vorteile: Die Kreditformen in Deutschland sind Ihnen bereits vertraut und Sie können eine Finanzierung bei z. B. Ihrer Hausbank beantragen.
Die Herausforderung: Eine hypothekarische Besicherung oder Grundschuld über die schweizer Immobilie ist nicht möglich, da sich die Bank nicht in das Schweizer Grundbuch eintragen kann. Sie müssen in diesem Fall eine andere Sicherheit einbringen wie z. B. eine Immobilie in Deutschland.
Immobilienfinanzierung über eine Schweizer Bank
Natürlich ist auch die Finanzierung über eine Schweizer Bank eine Möglichkeit.
Die Vorteile: Eine Schweizer Bank kann das Risiko des Immobiliengeschäfts besser einordnen. Zudem kann die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek genutzt werden.
Die Herausforderung: Die Landeswährung der Schweiz ist der Schweizer Franken. Daher besteht für Sie ein bestimmtes Fremdwährungsrisiko bei einem Schweizer-Franken-Kredit. Zudem weicht die Art der Immobilienfinanzierung bzw. die Finanzierungsform in der Schweiz von den in Deutschland üblichen Formen ab. Das muss nicht direkt ein Nachteil sein, die ungewohnte Form ist aber für viele Immobilienkäufer etwas komplex.
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Unterschiede: Immobilienfinanzierung in Deutschland & Schweiz
Immobilienfinanzierung Schweiz
Kreditart, Zinsen & Restschuld
In der Schweiz werden in der Regel eine erste und eine zweite Hypothek (Hypothekarkredit) aufgenommen. Dabei müssen Sie nicht zwei seperate Hypotheken aufnehmen, sondern eine Hypothek kann in zwei Teile aufgeteilt werden. Über die erste Hypothek wird bis zu 65% der Kaufsumme gedeckt. Der Rest (alles über den 65%, was nicht über Eigenkapital gedeckt werden kann), wird über die zweite Hypothek finanziert. Für die zweite Hypothek werden in der Regel höhere Zinsen verrechnet, da das Verlustrisiko für die Bank höher ist.
Die Verzinsung bei einer Hypothek in der Schweiz kann individuell nach den eigenen Bedürfnissen gestaltet werden.
Kreditraten
Bei der Rückzahlung der Hypothek können Sie zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation wählen. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmäßig Ihre Kreditschulden zurück. Dadurch verringert sich die Hypothek und die zu zahlenden Hypothekarzinsen sinken.
Bei der indirekten Amortisation wird ein Amortisationsbetrag auf ein Konto oder in eine bestimmte Versicherung einbezahlt. Dort soll das Geld gewinnbringend verzinst werden. Während der Laufzeit des Kredits werden keine Schulden abbezahlt und auch die Zinszahlungen sinken nicht. Wird die Hypothek am Ende der Laufzeit fällig, wird das angesparte Geld für die Rückzahlung genutzt.
Voraussetzungen
In der Schweiz sind die Belehnung und die Tragbarkeit wichtige Voraussetzungen. Die Belehnung beschreibt, wie viel des Gesamtbetrages der Immobilie durch das Eigenkapital gedeckt werden muss. Die Belehnung darf nicht höher als 80% des Gesamtbetrages (Kaufpreis + Nebenkosten) betragen. Das bedeutet, dass Sie mindestens 20% an Eigenkapital benötigen.
Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den Immobilienkosten. Die jährlichen Kosten für die Immobilie (Amortisation, Zinsen, Versicherungen, Heizkosten, Stromkosten…) sollten maximal ein Drittel Ihres Jahreseinkommens betragen. Ansonsten ist eine Hypothek für viele Banken „nicht tragbar“ und Sie erhalten keine Finanzierungszusage.
Immobilienfinanzierung Deutschland
Kreditart, Zinsen & Restschuld
In Deutschland werden Immobilien in der Regel über ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung finanziert. Dabei wird eine Zinsbindung auf z. B. 15 Jahre festgelegt.
Während der Kreditlaufzeit wird das Darlehen fix verzinst. Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld offen (Ausnahme: Volltilger).
Die Restschuld können Sie entweder selbst tilgen (z. B. wenn Sie eine Erbschaft erhalten haben), mit einem neuen Kredit ablösen oder Sie vereinbaren eine neue Zinsbindung.
Kreditraten
Bei Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Kreditraten über die gesamte Laufzeit konstant. Während der Laufzeit verändert sich nur das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlungen.
Der Tilgungsanteil der Kreditraten steigt, während die Zinszahlungen sinken.
Voraussetzungen
In Deutschland müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen, um einen Immobilienkredit zu erhalten:
- Eine ausreichende Bonität
- Genügend Eigenkapital (rund 30% der Finanzierungssumme)
- Die geforderten Sicherheiten (meist Grundschuld oder Hypothek – allerdings mit der Erschwernis, dass eine Immobilie in der Schweiz oft nicht als Sicherheit akzeptiert wird.)
Nebenkosten in der Schweiz
Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz werden Steuern und Abgaben fällig, welche Sie in bei der Ermittlung der gesammten Immobilien- bzw. Finanzierungskosten berücksichtigen sollten.
Mögliche Nebenkosten:
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Besitzer wechselt. Diese ist somit mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbar. Diese Steuer ist aber nicht in allen Kantonen fällig und kann dementsprechend auch unterschiedlich ausfallen.
Notargebühren
Für die Fertigung des Kaufvertrages und die Beurkundung verrechnet der Notar Ihnen eine Gebühr. Diese Gebühr unterscheidet sich je nach Kanton. In z. B. Zürich beträgt die Notargebühr 0,1% des Kaufpreises.
Grundbuchgebühren
Für die Eintragung als neuer Eigentümer fallen Grundbuchgebühren an, welche sich ebenfalls je nach Kanton unterschieden.
Grundpfandrecht
Wenn Sie eine Hypothek in der Schweiz aufnehmen, dann wird eine Gebühr für die Eintragung des Grundpfandrechts der Bank an. Diese Gebühr wird von jedem Kanton selbst vorgegeben.
Die 5 wichtigsten Banken in der Schweiz
UBS Group AG
Die UBS Group AG ist eine Schweizer Großbank und zählt zu den größten Vermögensverwaltern. Der Sitz der Bank befindet sich in Zürich.
Credit Suisse Group AG
Die Credit Suisse Group AG oder kurz CS ist eines der größten global tätigen Finanzierungsdienstleistungsunternehmen mit Sitz in Zürich.
Raiffeisen Schweiz
Postfinance
Die Postfinance ist eine Tochtergesellschaft der staatlichen schweizerischen Post. Das Hauptgeschäft liegt zwar auf dem nationalen und internationalen Zahlungsverkehr, jedoch werden auf Spar-, Anlage- und Vorsorgeprodukt sowie Finanzierungen angeboten.
Zürcher Kantonalbank
Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank des Kantons Zürich. Das Kerngeschäft befindet sich zwar im Kantonsgebiet, jedoch ist die Bank auch national und international tätig.
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Über den Autor
Harald Greber
Unser Experte für Finanzierungen, Versicherungen und andere Finanzthemen.
