Immobilie in der Schweiz finanzieren

Sie möchten eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in der Schweiz kaufen?

Dann sind Sie bei uns genau richtig. Erfahren Sie, wie Sie Ihre Traumimmobilie in der Schweiz als „Nicht-Schweizer“ finanzieren können.

Harald Greber

Harald Greber

Finanzexperte

Haus schweiz finanzieren

Immobilie in der Schweiz kaufen?

Als „Nicht-Schweizer“ ist es nicht einfach möglich, eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen.

Mehr zum Thema Immobilienerwerb in der Schweiz erfahren Sie auf dieser Seite.

Bewilligungspflichtig

Wenn Sie als Ausländer keinen bestehenden Wohnsitz in der Schweiz haben, darf eine Immobilie nur unter folgenden den Voraussetzung bewilligungspflichtig gekauft werden:

  • Die Immobilie muss sich in einer Tourismuszone befinden
  • Die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 m² betragen
  • Die Wohnfläche darf nicht mehr als 200 m² betragen

Wir empfehlen, dass Sie sich im Vorfeld eines Kaufvorhabens bei der Kantonalbehörde (im Kanton der gewünschten Immobilie) über eine mögliche Bewilligungspflicht informieren. 

    Ausnahme Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C)

    Als „Nicht-Schweizer“ mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C), haben dieselben Rechte wie Schweizer Staatsbürger beim Erwerb von Immobilien und benötigen somit auch keine besondere Bewilligung.

    Ausnahme Grenzgänger (Ausweis G)

    Wenn Sie EU/EFTA-Bürger sind und als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten, ist es Ihnen möglich in der Gegend ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung eine Zweitwohnung erwerben. Diese darf aber im Zeitraum Ihrer Tätigkeit als Genzgänger nicht vermietet werden.

    Immobilie in der Schweiz finanzieren

    Damit Sie Ihre Traumimmobilie in der Schweiz kaufen können, benötigen Sie die passende Finanzierung.

    Dabei haben Sie die Möglichkeit, die Finanzierung über eine Deutsche oder über eine Schweizer Bank durchzuführen.

    Finanzierung Immobilie Schweiz
    Immobilienfinanzierung über eine deutsche Bank

    Immobilien in der Schweiz können auch über Banken in Deutschland finanziert werden. 

    Die Vorteile: Die Kreditformen in Deutschland sind Ihnen bereits vertraut und Sie können eine Finanzierung bei z. B. Ihrer Hausbank beantragen.

    Die Herausforderung: Eine hypothekarische Besicherung oder Grundschuld über die schweizer Immobilie ist nicht möglich, da sich die Bank nicht in das Schweizer Grundbuch eintragen kann. Sie müssen in diesem Fall eine andere Sicherheit einbringen wie z. B. eine Immobilie in Deutschland.

    Finanzierung Immobilie Schweiz
    Immobilienfinanzierung über eine Schweizer Bank

    Natürlich ist auch die Finanzierung über eine Schweizer Bank eine Möglichkeit.

    Die Vorteile: Eine Schweizer Bank kann das Risiko des Immobiliengeschäfts besser einordnen. Zudem kann die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek genutzt werden.

    Die Herausforderung: Die Landeswährung der Schweiz ist der Schweizer Franken. Daher besteht für Sie ein bestimmtes Fremdwährungsrisiko bei einem Schweizer-Franken-Kredit. Zudem weicht die Art der  Immobilienfinanzierung bzw. die Finanzierungsform in der Schweiz von den in Deutschland üblichen Formen ab. Das muss nicht direkt ein Nachteil sein, die ungewohnte Form ist aber für viele Immobilienkäufer etwas komplex. 

    Finden Sie den passenden Kredit für Ihre Schweizer Immobilie

    Fordern Sie jetzt Ihren Kreditvergleich bei unserem Schweizer Partner Budgethypothek an.

    Unterschiede: Immobilienfinanzierung in Deutschland & Schweiz

    Immobilienfinanzierung Schweiz

    Kreditart, Zinsen & Restschuld

    In der Schweiz werden in der Regel eine erste und eine zweite Hypothek (Hypothekarkredit) aufgenommen. Dabei müssen Sie nicht zwei seperate Hypotheken aufnehmen, sondern eine Hypothek kann in zwei Teile aufgeteilt werden. Über die erste Hypothek wird bis zu 65% der Kaufsumme gedeckt. Der Rest (alles über den 65%, was nicht über Eigenkapital gedeckt werden kann), wird über die zweite Hypothek finanziert. Für die zweite Hypothek werden in der Regel höhere Zinsen verrechnet, da das Verlustrisiko für die Bank höher ist.

    Die Verzinsung bei einer Hypothek in der Schweiz kann individuell nach den eigenen Bedürfnissen gestaltet werden.

    Kreditraten

    Bei der Rückzahlung der Hypothek können Sie zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation wählen. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmäßig Ihre Kreditschulden zurück. Dadurch verringert sich die Hypothek und die zu zahlenden Hypothekarzinsen sinken.

    Bei der indirekten Amortisation wird ein Amortisationsbetrag auf ein Konto oder in eine bestimmte Versicherung einbezahlt. Dort soll das Geld gewinnbringend verzinst werden. Während der Laufzeit des Kredits werden keine Schulden abbezahlt und auch die Zinszahlungen sinken nicht. Wird die Hypothek am Ende der Laufzeit fällig, wird das angesparte Geld für die Rückzahlung genutzt.

    Z
    Voraussetzungen

    In der Schweiz sind die Belehnung und die Tragbarkeit wichtige Voraussetzungen. Die Belehnung beschreibt, wie viel des Gesamtbetrages der Immobilie durch das Eigenkapital gedeckt werden muss. Die Belehnung darf nicht höher als 80% des Gesamtbetrages (Kaufpreis + Nebenkosten) betragen. Das bedeutet, dass Sie mindestens 20% an Eigenkapital benötigen.

    Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den Immobilienkosten. Die jährlichen Kosten für die Immobilie (Amortisation, Zinsen, Versicherungen, Heizkosten, Stromkosten…) sollten maximal ein Drittel Ihres Jahreseinkommens betragen. Ansonsten ist eine Hypothek für viele Banken „nicht tragbar“ und Sie erhalten keine Finanzierungszusage.

    Immobilienfinanzierung Deutschland

    Kreditart, Zinsen & Restschuld

    In Deutschland werden Immobilien in der Regel über ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung finanziert. Dabei wird eine Zinsbindung auf z. B. 15 Jahre festgelegt.

    Während der Kreditlaufzeit wird das Darlehen fix verzinst. Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld offen (Ausnahme: Volltilger).

    Die Restschuld können Sie entweder selbst tilgen (z. B. wenn Sie eine Erbschaft erhalten haben), mit einem neuen Kredit ablösen oder Sie vereinbaren eine neue Zinsbindung.

    Kreditraten

    Bei Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Kreditraten über die gesamte Laufzeit konstant. Während der Laufzeit verändert sich nur das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlungen. 

    Der Tilgungsanteil der Kreditraten steigt, während die Zinszahlungen sinken.

    Z
    Voraussetzungen

    In Deutschland müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen, um einen Immobilienkredit zu erhalten:

    • Eine ausreichende Bonität
    • Genügend Eigenkapital (rund 20% der Finanzierungssumme)
    • Die geforderten Sicherheiten (meist Grundschuld oder Hypothek – allerdings mit der Erschwernis, dass eine Immobilie in der Schweiz oft nicht als Sicherheit akzeptiert wird.)

    Nebenkosten in der Schweiz

    Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz werden Steuern und Abgaben fällig, welche Sie in bei der Ermittlung der gesammten Immobilien- bzw. Finanzierungskosten berücksichtigen sollten.

    Mögliche Nebenkosten:

    Handänderungssteuer

    Die Handänderungssteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Besitzer wechselt. Diese ist somit mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbar. Diese Steuer ist aber nicht in allen Kantonen fällig und kann dementsprechend auch unterschiedlich ausfallen.

    Mehr zum Thema Handänderungssteuer…

    Notargebühren

    Für die Fertigung des Kaufvertrages und die Beurkundung verrechnet der Notar Ihnen eine Gebühr. Diese Gebühr unterscheidet sich je nach Kanton. In z. B. Zürich beträgt die Notargebühr 0,1% des Kaufpreises.

    Grundbuchgebühren

    Für die Eintragung als neuer Eigentümer fallen Grundbuchgebühren an, welche sich ebenfalls je nach Kanton unterschieden. 

    Grundpfandrecht

    Wenn Sie eine Hypothek in der Schweiz aufnehmen, dann wird eine Gebühr für die Eintragung des Grundpfandrechts der Bank an. Diese Gebühr wird von jedem Kanton selbst vorgegeben.

    Die 5 wichtigsten Banken in der Schweiz

    Kredit Ubs
    UBS Group AG

    Die UBS Group AG ist eine Schweizer Großbank und zählt zu den größten Vermögensverwaltern. Der Sitz der Bank befindet sich in Zürich.

    Kredit credit suisse
    Credit Suisse Group AG

    Die Credit Suisse Group AG oder kurz CS ist eines der größten global tätigen Finanzierungsdienstleistungsunternehmen mit Sitz in Zürich.

    Kredit Raiffeisen Schweiz
    Raiffeisen Schweiz
    Die Raiffeisen Schweiz ist ein Zusammenschluss aller Schweizer Raiffeisenbanken. Mit rund 834 Geschäftsstellen bilden die Raiffeisenbanken das dichteste Bankstellennetz der Schweiz.
    Kredit Ubs
    Postfinance

    Die Postfinance ist eine Tochtergesellschaft der staatlichen schweizerischen Post. Das Hauptgeschäft liegt zwar auf dem nationalen und internationalen Zahlungsverkehr, jedoch werden auf Spar-, Anlage- und Vorsorgeprodukt sowie Finanzierungen angeboten.

    Kredit Ubs
    Zürcher Kantonalbank

    Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank des Kantons Zürich. Das Kerngeschäft befindet sich zwar im Kantonsgebiet, jedoch ist die Bank auch national und international tätig.

    Die passende Finanzierung für Ihre Immobilie in der Schweiz

    Fordern Sie jetzt Ihr Finanzierungsangebot an.