Der Beitrag erklärt, wie Sie eine Immobilie in der Schweiz finanzieren. Als Nicht-Schweizer ist der Erwerb oft bewilligungspflichtig, mit Ausnahmen für Ausweis C und Grenzgänger. Die Finanzierung ist über eine deutsche oder eine Schweizer Bank möglich. In der Schweiz gelten erste und zweite Hypothek, maximal 80 Prozent Belehnung und eine Tragbarkeit von höchstens einem Drittel des Jahreseinkommens.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Erwerb als Nicht-Schweizer: oft bewilligungspflichtig, mit Ausnahmen für Ausweis C und Grenzgänger (Ausweis G).
- Finanzierung: über eine deutsche oder eine Schweizer Bank möglich, jeweils mit eigenen Vor- und Nachteilen.
- Schweizer Hypothek: erste und zweite Hypothek, Belehnung max. 80% (mind. 20% Eigenkapital), Tragbarkeit max. ein Drittel des Jahreseinkommens.
- Nebenkosten: Handänderungssteuer, Notar-, Grundbuchgebühren und Grundpfandrecht fallen je nach Kanton unterschiedlich an.
Immobilie in der Schweiz kaufen?
Als „Nicht-Schweizer“ ist es nicht einfach möglich, eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen.
Mehr zum Thema Immobilienerwerb in der Schweiz erfahren Sie auf dieser Seite.
Bewilligungspflichtig
Wenn Sie als Ausländer keinen bestehenden Wohnsitz in der Schweiz haben, darf eine Immobilie nur unter folgenden den Voraussetzung bewilligungspflichtig gekauft werden:
- Die Immobilie muss sich in einer Tourismuszone befinden
- Die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 m² betragen
- Die Wohnfläche darf nicht mehr als 200 m² betragen
Wir empfehlen, dass Sie sich im Vorfeld eines Kaufvorhabens bei der Kantonalbehörde (im Kanton der gewünschten Immobilie) über eine mögliche Bewilligungspflicht informieren.
Ausnahme Ausländer mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C)
Als „Nicht-Schweizer“ mit Niederlassungsbewilligung (Ausweis C), haben dieselben Rechte wie Schweizer Staatsbürger beim Erwerb von Immobilien und benötigen somit auch keine besondere Bewilligung.
Ausnahme Grenzgänger (Ausweis G)
Wenn Sie EU/EFTA-Bürger sind und als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten, ist es Ihnen möglich in der Gegend ihres Arbeitsorts ohne Bewilligung eine Zweitwohnung erwerben. Diese darf aber im Zeitraum Ihrer Tätigkeit als Grenzgänger nicht vermietet werden.
Immobilie in der Schweiz finanzieren
Damit Sie Ihre Traumimmobilie in der Schweiz kaufen können, benötigen Sie die passende Finanzierung.
Dabei haben Sie die Möglichkeit, die Finanzierung über eine Deutsche oder über eine Schweizer Bank durchzuführen.
Immobilienfinanzierung über eine deutsche Bank
Immobilien in der Schweiz können auch über Banken in Deutschland finanziert werden.
Die Vorteile: Die Kreditformen in Deutschland sind Ihnen bereits vertraut und Sie können eine Finanzierung bei z. B. Ihrer Hausbank beantragen.
Die Herausforderung: Eine hypothekarische Besicherung oder Grundschuld über die schweizer Immobilie ist nicht möglich, da sich die Bank nicht in das Schweizer Grundbuch eintragen kann. Sie müssen in diesem Fall eine andere Sicherheit einbringen wie z. B. eine Immobilie in Deutschland.
Immobilienfinanzierung über eine Schweizer Bank
Natürlich ist auch die Finanzierung über eine Schweizer Bank eine Möglichkeit.
Die Vorteile: Eine Schweizer Bank kann das Risiko des Immobiliengeschäfts besser einordnen. Zudem kann die Immobilie als Sicherheit für die Hypothek genutzt werden.
Die Herausforderung: Die Landeswährung der Schweiz ist der Schweizer Franken. Daher besteht für Sie ein bestimmtes Fremdwährungsrisiko bei einem Schweizer-Franken-Kredit. Zudem weicht die Art der Immobilienfinanzierung bzw. die Finanzierungsform in der Schweiz von den in Deutschland üblichen Formen ab. Das muss nicht direkt ein Nachteil sein, die ungewohnte Form ist aber für viele Immobilienkäufer etwas komplex.
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Unterschiede: Immobilienfinanzierung in Deutschland & Schweiz
Immobilienfinanzierung Schweiz
Kreditart, Zinsen & Restschuld
In der Schweiz werden in der Regel eine erste und eine zweite Hypothek (Hypothekarkredit) aufgenommen. Dabei müssen Sie nicht zwei seperate Hypotheken aufnehmen, sondern eine Hypothek kann in zwei Teile aufgeteilt werden. Über die erste Hypothek wird bis zu 65% der Kaufsumme gedeckt. Der Rest (alles über den 65%, was nicht über Eigenkapital gedeckt werden kann), wird über die zweite Hypothek finanziert. Für die zweite Hypothek werden in der Regel höhere Zinsen verrechnet, da das Verlustrisiko für die Bank höher ist.
Die Verzinsung bei einer Hypothek in der Schweiz kann individuell nach den eigenen Bedürfnissen gestaltet werden.
Kreditraten
Bei der Rückzahlung der Hypothek können Sie zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation wählen. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmäßig Ihre Kreditschulden zurück. Dadurch verringert sich die Hypothek und die zu zahlenden Hypothekarzinsen sinken.
Bei der indirekten Amortisation wird ein Amortisationsbetrag auf ein Konto oder in eine bestimmte Versicherung einbezahlt. Dort soll das Geld gewinnbringend verzinst werden. Während der Laufzeit des Kredits werden keine Schulden abbezahlt und auch die Zinszahlungen sinken nicht. Wird die Hypothek am Ende der Laufzeit fällig, wird das angesparte Geld für die Rückzahlung genutzt.
Voraussetzungen
In der Schweiz sind die Belehnung und die Tragbarkeit wichtige Voraussetzungen. Die Belehnung beschreibt, wie viel des Gesamtbetrages der Immobilie durch das Eigenkapital gedeckt werden muss. Die Belehnung darf nicht höher als 80% des Gesamtbetrages (Kaufpreis + Nebenkosten) betragen. Das bedeutet, dass Sie mindestens 20% an Eigenkapital benötigen.
Die Tragbarkeit bezeichnet das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den Immobilienkosten. Die jährlichen Kosten für die Immobilie (Amortisation, Zinsen, Versicherungen, Heizkosten, Stromkosten…) sollten maximal ein Drittel Ihres Jahreseinkommens betragen. Ansonsten ist eine Hypothek für viele Banken „nicht tragbar“ und Sie erhalten keine Finanzierungszusage.
Immobilienfinanzierung Deutschland
Kreditart, Zinsen & Restschuld
In Deutschland werden Immobilien in der Regel über ein Annuitätendarlehen mit Zinsbindung finanziert. Dabei wird eine Zinsbindung auf z. B. 15 Jahre festgelegt.
Während der Kreditlaufzeit wird das Darlehen fix verzinst. Am Ende der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld offen (Ausnahme: Volltilger).
Die Restschuld können Sie entweder selbst tilgen (z. B. wenn Sie eine Erbschaft erhalten haben), mit einem neuen Kredit ablösen oder Sie vereinbaren eine neue Zinsbindung.
Kreditraten
Bei Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Kreditraten über die gesamte Laufzeit konstant. Während der Laufzeit verändert sich nur das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinszahlungen.
Der Tilgungsanteil der Kreditraten steigt, während die Zinszahlungen sinken.
Voraussetzungen
In Deutschland müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen, um einen Immobilienkredit zu erhalten:
- Eine ausreichende Bonität
- Genügend Eigenkapital (rund 30% der Finanzierungssumme)
- Die geforderten Sicherheiten (meist Grundschuld oder Hypothek – allerdings mit der Erschwernis, dass eine Immobilie in der Schweiz oft nicht als Sicherheit akzeptiert wird.)
Nebenkosten in der Schweiz
Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz werden Steuern und Abgaben fällig, welche Sie in bei der Ermittlung der gesammten Immobilien- bzw. Finanzierungskosten berücksichtigen sollten.
Mögliche Nebenkosten:
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer fällt immer dann an, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Besitzer wechselt. Diese ist somit mit der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbar. Diese Steuer ist aber nicht in allen Kantonen fällig und kann dementsprechend auch unterschiedlich ausfallen.
Notargebühren
Für die Fertigung des Kaufvertrages und die Beurkundung verrechnet der Notar Ihnen eine Gebühr. Diese Gebühr unterscheidet sich je nach Kanton. In z. B. Zürich beträgt die Notargebühr 0,1% des Kaufpreises.
Grundbuchgebühren
Für die Eintragung als neuer Eigentümer fallen Grundbuchgebühren an, welche sich ebenfalls je nach Kanton unterschieden.
Grundpfandrecht
Wenn Sie eine Hypothek in der Schweiz aufnehmen, dann wird eine Gebühr für die Eintragung des Grundpfandrechts der Bank an. Diese Gebühr wird von jedem Kanton selbst vorgegeben.
Die 5 wichtigsten Banken in der Schweiz
UBS Group AG
Die UBS Group AG ist eine Schweizer Großbank und zählt zu den größten Vermögensverwaltern. Der Sitz der Bank befindet sich in Zürich.
Credit Suisse Group AG
Die Credit Suisse mit ehemaligem Sitz in Zürich wurde 2023 von der UBS übernommen und wird seither schrittweise in die UBS Group AG integriert. Neue Finanzierungen werden nicht mehr unter der eigenständigen Marke Credit Suisse angeboten.
Raiffeisen Schweiz
Die Raiffeisen Schweiz ist ein Zusammenschluss aller Schweizer Raiffeisenbanken. Mit rund 834 Geschäftsstellen bilden die Raiffeisenbanken das dichteste Bankstellennetz der Schweiz.
Postfinance
Die Postfinance ist eine Tochtergesellschaft der staatlichen schweizerischen Post. Das Hauptgeschäft liegt zwar auf dem nationalen und internationalen Zahlungsverkehr, jedoch werden auf Spar-, Anlage- und Vorsorgeprodukt sowie Finanzierungen angeboten.
Zürcher Kantonalbank
Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank des Kantons Zürich. Das Kerngeschäft befindet sich zwar im Kantonsgebiet, jedoch ist die Bank auch national und international tätig.
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Weitere Auslandsfinanzierungen
Häufige Fragen
Dürfen Nicht-Schweizer eine Immobilie in der Schweiz kaufen?
Als Nicht-Schweizer ohne Wohnsitz in der Schweiz ist der Kauf oft bewilligungspflichtig, etwa wenn die Immobilie in einer Tourismuszone liegt und Grundstücks- sowie Wohnfläche begrenzt sind. Ausnahmen gelten für Personen mit Niederlassungsbewilligung Ausweis C, die dieselben Rechte wie Schweizer haben, sowie für Grenzgänger mit Ausweis G, die nahe ihrem Arbeitsort eine Zweitwohnung erwerben dürfen.
Über welche Bank kann ich eine Schweizer Immobilie finanzieren?
Sie können über eine deutsche oder eine Schweizer Bank finanzieren. Deutsche Banken sind vertraut, können sich aber nicht ins Schweizer Grundbuch eintragen, sodass eine andere Sicherheit wie eine Immobilie in Deutschland nötig ist. Eine Schweizer Bank kann das Risiko besser einordnen und die Immobilie als Sicherheit nutzen, jedoch bestehen ein Fremdwährungsrisiko und eine ungewohnte Finanzierungsform.
Wie funktioniert eine Hypothek in der Schweiz?
In der Schweiz wird in der Regel eine erste und eine zweite Hypothek aufgenommen, wobei eine Hypothek in zwei Teile aufgeteilt wird. Die erste Hypothek deckt bis zu 65 Prozent der Kaufsumme, der Rest wird über die zweite Hypothek zu meist höheren Zinsen finanziert. Bei der Rückzahlung können Sie zwischen direkter und indirekter Amortisation wählen.
Welche Voraussetzungen gelten bei einer Schweizer Hypothek?
Wichtig sind Belehnung und Tragbarkeit. Die Belehnung darf höchstens 80 Prozent des Gesamtbetrags aus Kaufpreis und Nebenkosten betragen, Sie brauchen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis von Einkommen und Immobilienkosten. Die jährlichen Kosten wie Amortisation, Zinsen und Versicherungen sollten maximal ein Drittel des Jahreseinkommens ausmachen.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in der Schweiz an?
Beim Kauf können je nach Kanton verschiedene Steuern und Abgaben anfallen. Dazu zählen die Handänderungssteuer, vergleichbar mit der deutschen Grunderwerbsteuer, Notargebühren für Kaufvertrag und Beurkundung, Grundbuchgebühren für die Eintragung als Eigentümer sowie eine Gebühr für das Grundpfandrecht bei Aufnahme einer Hypothek. Höhe und Fälligkeit unterscheiden sich je nach Kanton.
