So finanzieren Sie eine zweite Immobilie
Möglichkeiten und Angebote entdecken
Sie möchten eine zweite Immobilie finanzieren? Erfahren Sie bei uns, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und welche Finanzierungsmöglichkeiten Sie haben.
Factbox
- Die Finanzierung einer zweiten Immobilie mittels Baufinanzierung weist grundlegende Ähnlichkeiten mit dem Prozess der Erstfinanzierung auf.
- Notwendige Voraussetzungen hierfür sind ein angemessenes Eigenkapital, eine solide Bonität, adäquate Sicherheiten sowie die Fähigkeit, die zusätzlichen Kreditraten mit Ihren laufenden Einnahmen zu decken.
- Die konkrete Nutzung der zweiten Immobilie, sei es als Kapitalanlage oder Feriendomizil, hat für den Finanzierungsprozess meist keine direkte Bedeutung.
- Sollten jedoch die angebotenen Sicherheiten für die Finanzierung aus Sicht der Bank nicht ausreichend sein, besteht die Möglichkeit, dass diese zusätzlich eine hypothekarische Besicherung der ersten Immobilie fordert.
- Im Wesentlichen stehen Ihnen drei Kombinationsmöglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Immobilie zur Verfügung, die es ermöglichen, flexibel auf Ihre individuellen Bedürfnisse und finanziellen Gegebenheiten einzugehen.
Voraussetzungen für eine zweite Finanzierung
Für jede Zusage einer Baufinanzierung bzw. für jeden Hypothekarkredit müssen Sie für die Bank Voraussetzungen erfüllen. So ist es auch bei der Finanzierung einer zweiten Immobilie.
1. Ausreichende Bonität
Die Bonität beschreibt Ihre Fähigkeit, Ihren Kreditverpflichtungen und anderen Verbindlichkeiten fristgerecht nachzukommen. Die Bank kann anhand der Bonität einschätzen, wie hoch das Zahlungsausfallrisiko Ihrerseits ist.
Klar ist: Wenn Sie eine zweite Immobilie finanzieren möchten, dann müssen Sie auch mit Ihrem Einkommen / Einnahmen die zusätzlichen monatlichen Ausgaben für die Finanzierung begleichen können.
Berechnung der Bonität
Die Bank berücksichtigt bei der Berechnung Ihrer Bonität verschiedene Faktoren: Dazu zählen Ihre Einnahmen und Ausgaben, Einträge bei der Schufa sowie bestehende Kredite. Häufige Zahlungsschwierigkeiten bei einem laufenden Kredit können sich nachteilig auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken.
2. Eigenkapital
Für die Finanzierung Ihrer ersten Immobilie war es wahrscheinlich erforderlich, etwa 20% des Kaufpreises als Eigenkapital (bzw. Eigenmittel) einzubringen. Diese Regelung findet in der Regel auch bei der Finanzierung einer zweiten Immobilie Anwendung, wobei ebenfalls etwa 20% der Finanzierungssumme aus eigenen Mitteln gedeckt werden müssen.
Darüber hinaus bietet sich die Möglichkeit, den bereits abbezahlten Teil Ihrer ersten Immobilie als zusätzliches Eigenkapital oder Sicherheit für die neue Finanzierung zu nutzen. Dies kann nicht nur die Kreditkonditionen verbessern, sondern auch die Flexibilität bei der Gestaltung der Finanzierung erhöhen.
3. Besicherung
Um sich gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls abzusichern, verlangen Banken Sicherheiten, die typischerweise 40-60% des Kreditbetrags abdecken. Bei der Finanzierung von Immobilien sind insbesondere eine hypothekarische Besicherung oder die Eintragung einer Grundschuld gängige Praktiken. Diese Maßnahmen gewähren der Bank das Recht, im Fall Ihrer Zahlungsunfähigkeit die Immobilie zu veräußern – sei es durch Verkauf oder Versteigerung –, um mit den erzielten Erlösen den ausstehenden Kreditbetrag zu tilgen.
Zusätzlich ist anzumerken, dass die exakte Höhe der geforderten Sicherheiten von verschiedenen Faktoren abhängt, darunter die Bonität des Kreditnehmers, die Lage und der Wert der Immobilie sowie die allgemeine Kreditpolitik der Bank. Es ist daher empfehlenswert, im Vorfeld mit der finanzierenden Bank detaillierte Gespräche zu führen, um die spezifischen Anforderungen und mögliche Auswirkungen auf die eigenen Finanzen zu verstehen.
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3 Möglichkeiten zur Finanzierung
1. Neuer Immobilienkredit für neue Immobilie
Die wahrscheinlich offensichtlichste Möglichkeit, wie Sie Ihre zweite Immobilie finanzieren können, ist die Aufnahme eines zweiten Immobilienkredits.
Dieser Kredit ist in der Tilgung völlig unabhängig von Ihrem bereits laufenden Immobilienkredit.
Vorteile
- Sie können eine andere Kreditform wählen als bei Ihrem bestehenden Kredit.
- Sie können von den aktuellen Konditionen profitieren.
- Die Immobilien werden getrennt finanziert und sind somit auch einzeln besichert.
Nachteile
- Sie zahlen die doppelten Nebenkosten wie z. B. Kontoführungsgebühren.
- Da Sie zwei Kredit zeitgleich begleichen müssen, haben Sie mehr Verwaltungsaufwand.
2. Bestehende Baufinanzierung aufstocken
Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit ist die Aufstockung Ihres bereits bestehenden Kredits.
Dabei wird der bestehende Kredit um die zusätzlich benötigte Finanzierungssumme für die Zweitimmobilie aufgestockt.
Beachten Sie jedoch, dass dafür die bestehende Immobilie neu bewertet werden muss, um festzustellen, ob die aktuellen Sicherheiten ausreichen. Ist der Immobilienwert über die Jahre gesunken, kann dies bedeuten, dass weitere Sicherheiten benötigt werden.
Vorteile
- Sie haben mit nur einem Kredit weniger Verwaltungsaufwand.
- Sie können die bestehenden Kreditkonditionen weiter nutzen (sollten diese besser sein als aktuelle Konditionen).
Nachteile
- Die Aufstockung des Kredits ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.
- Die Finanzierungen der Immobilien sind nicht getrennt und somit weniger flexibel, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten.
3. Neuer Kredit für beide Immobilien
Diese Finanzierungsmöglichkeit ist etwas umständlicher. Dabei lösen Sie Ihren laufenden Immobilienkredit auf und schließen für beide Immobilien einen neuen und gemeinsamen Kredit ab.
Auch bei dieser Variante wird Ihre erste Immobilie neu bewertet. Bei einem gesunkenen Immobilienwert bedeutet das, dass Sie mehr Sicherheiten für den Kredit einbringen müssen als zuvor.
Vorteile
- Sie können von den aktuellen Zinskonditionen und Angeboten profitieren.
- Sie können eine andere Kreditform wählen als zuvor und die Baufinanzierung auf Ihre Bedürfnisse neu anpassen.
Nachteile
- Es kann sein, dass aufgrund der vorzeitigen Rückzahlung des bestehenden Kredits Kosten auf Sie zukommen.
- Die Finanzierungen der Immobilien sind nicht getrennt und somit weniger flexibel.
Zweite Immobilie im Ausland finanzieren
Sie möchten sich eine zweite Immobilie im Ausland kaufen und diese als Ferienobjekt nutzen? Das ist kein Problem.
Es besteht für Sie die Möglichkeit, Ihre Ferienimmobilie über eine deutsche Bank zu finanzieren. Sie können aber auch einen Kredit im Ausland aufnehmen und von den dortigen Konditionen profitieren.Welche Möglichkeit für Sie die Beste ist, hängt von unterschiedlichen Aspekten ab.
Genaue Informationen zum Thema „Immobilie im Ausland finanzieren“ erfahren Sie auf unseren Blogbeitrag.
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Über den Autor
Nathan Behrendt
Der Experte für Immobilien- und Baukredite sowie Umschuldungen.
