Finanzierung einer Ferienimmobilie
Sie träumen von einer eigenen Ferienimmobilie und suchen nach der passenden Finanzierung?
Erfahren Sie auf dieser Seite, welche Möglichkeiten Sie haben und wie Sie die passende Finanzierung finden.
Möglichkeiten
Grundsätzlich ist die Finanzierung einer Ferienimmobilie nichts anderes als eine klassische Immobilienfinanzierung. Ein wichtiger Punkt ist allerdings, ob sich das zu finanzierende Ferienhaus oder die Ferienwohnung in Deutschland oder im Ausland befindet.
Immobilie in Deutschland
- NFinanzierung über eine Bank in Deutschland
Immobilie in Ausland
z.B. Spanien, Kroatien, Österreich, Italien,…
- NFinanzierung über eine Bank in Deutschland
- NFinanzierung über eine Bank im Ausland
Ferienimmobilie in Deutschland
Befindet sich die gewünschte Ferienimmobilie in Deutschland, können Sie die Finanzierung theoretisch bei jeder Bank in Deutschland beantragen.
Zwar gibt es Banken, die nicht gerne in anderen Bundesländern oder Landkreisen eine Immobilie finanzieren, in der Praxis findet sich aber schnell eine deutsche Bank, die ein solches Vorhaben mit Ihnen umsetzen wird.
Voraussetzungen für eine Finanzierung
Damit Sie aber eine Finanzierung erhalten, müssen Sie so wie bei einer Baufinanzierung bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Eigenkapital
Sie benötigen in der Regel ca. 20% an Eigenkapital, das Sie in die Baufinanzierung mit einbringen.
Bonität
Ihre Bonität bzw. Bonitätsscore muss positiv sein. Das bedeutet, dass Sie in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind (kein Schufa Eintrag) aber auch die zusätzliche monatliche Belastung durch die Rückzahlungsrate des Kredits für die Ferienimmobilie stemmen können (positive Haushaltsrechnung).
Sicherheiten
Befindet sich die Immobilie in Deutschland, kann die Bank die Finanzierung mittels einer hypothekarischen Besicherung oder einer Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eintragen lassen.
Bei ausreichendem Eigenkapital sind so in der Regel keine weiteren Sicherheiten notwendig.
Ferienimmobilie im Ausland
Möchten Sie eine Immobilie im Ausland finanzieren, haben Sie zwei Möglichkeiten:
1. Einerseits bietet sich die Finanzierung über eine Bank im Land der Ferienimmobilie an.
2. Andererseits gibt es auch Banken in Deutschland, die eine Immobilie im Ausland finanzieren.
Was ist die Herausfoderung bei einer Auslandsfinanzierung?
Finanzierungen im Ausland sind komplizierter als die Finanzierung einer Immobilie im Inland. Grund dafür ist die Besicherung der Baufinanzierung bzw. des Kredits durch die Bank.
Eine deutsche Bank kann sich in der Regel nicht in das Grundbuch eines anderen Landes eintragen lassen. Somit fehlt diese Sicherheit für die Bank, wenn Sie die Kreditraten nicht mehgr bedienen können.
Bei der Finanzierung über eine ausländische Bank, hat diese das Problem, dass wenn Sie nicht dauerhaft in diesem Land wohnen und Sie im Falle einer Nichtbegleichung der monatlichen Kreditraten nur schwer habhaft werden können.
Trotzdem ist eine Finanzierung möglich.
Finanzierung über eine Bank im Ausland
bzw. im Land der Immobilie.
Voraussetzungen
- Sie benötigen eine hohe Eigenkapitalquote. In der Regel sollte diese über 30% liegen.
- Sie dürfen keine negativen SCHUFA-Einträge oder Ähnliches in Deutschland haben. Viele ausländische Banken verlangen von Ihnen, dass Sie ein Empfehlungsschreiben Ihrer deutschen Bank vorlegen. Mit negativen Einträgen oder laufenden Geldnöten werden Sie dieses Schreiben nur schwer erhalten.
- Sie benötigen ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen und müssen dieses auch belegen können.
Vorteile
-
Unter Umständen erhalten Sie günstigere Konditionen als in Deutschland, da die ausländische Bank den Immobilienmarkt vor Ort besser einschätzen und Risiken bewerten kann.
-
Einfachere Abwicklung nach der Kreditzusage. Wenn Sie die Kreditzusage erhalten haben, ist die Abwicklung einfacher, da die Bank vorort die Abläufe genau kennt.
Nachteile
- Andere Währung: Wird im Land der Ferienimmobilie in einer anderen Währung bezahlt, haben Sie bei der Finanzierung ein Fremdwährungsrisiko.
- Andere Sprache: Spricht man in diesem Land eine andere Sprache, erhalten Sie auch den Kreditvertrag meist nicht in deutsch. Tipp: Über unsere regionalen Kreditvermittler, erhalten Sie Ihre Unterlagen übersetzt (z.B. Kreditvermittler in Spanien).
- Andere Finanzierungsmodelle: Nicht überall sind die Finanzierungsmodelle gleich. Angefangen von der Zinsbindung bis zu endfälligen Krediten gibt es eine breite Bandbreite. Je nach Land gibt es andere Konzepte. Das muss unter Umständen gar kein Nachteil sein, kann aber zu Verwirrung sorgen, wenn man nur das klassische deutsche Modell kennt.
Finanzierung über eine Bank in Deutschland
bzw. in dem Land in welchem Sie wohnen
Voraussetzungen
- Es müssen Sicherheiten, wie z.B. eine weitgehend lastenfreie Immobilie in Deutschland vorhanden sein. Die Bank muss die Möglichkeit haben, diese Sicherheiten als Kreditsicherung nutzen zu können (somit ist ein Aktiendepot im Ausland meist nicht als Sicherheit geeignet).
- Auch eine deutsche Bank benötigt trotz Sicherheiten zusätzlich eine hohe Eigenkapitalquote. Je nach Sicherheit kann diese mindestens 20% betragen.
- Sie dürfen keine negativen SCHUFA-Einträge oder Ähnliches haben.
Sie benötigen ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen.
Vorteile
- Sie haben einen Ansprechpartner bei einer Bank in Deutschland.
- Die Unterlagen der Baufinanzierung sind auf deutsch.
- Sie kennen das Finanzierungsmodell in Deutschland, denn andere Länder haben auch oft andere Finanzierungsmodelle.
Nachteile
- Meist schlechtere Konditionen als bei einer klassischen Baufinanzierung.
- Mehr Abstimmungen und längere Entscheidungswege. Auch wenn Sie alle Anforderungen erfüllen, dauern Auslandsfinanzierungen bei einer deutschen Bank oft länger. Dies beginnt bei der Finanzierungszusage und endet auch bei der Auszahlung des Kredits.
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Ablauf bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie
1. Finanzierungsbedarf feststellen
Kaufpreis ist nicht gleich Kreditbetrag. Wie viel Kapital Sie wirklich in Form eines Kredits aufnehmen müssen, hängt von den folgenden Faktoren ab:
Kaufpreis:
Jener Preis, den Sie dem Verkäufer für die Immobilie bezahlen.
Nebenkosten:
Die Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung sind nicht zu vernachlässigen. Steuern, Beglaubigungen, Gebühren für die Vertragserstellung, Finanzierungskosten usw. lassen die benötigte Finanzierungssumme zusätzlich ansteigen.
Je nach Land, in welchem Sie Ihr Ferienhaus bzw. Ferienwohnung kaufen möchten, unterscheiden sich diese Werte.
Faustformel bei den Nebenkosten:
Kalkulieren Sie mit 10% des Kaufpreises der Immobilie als Nebenkosten. Dies sollte in den meisten Ländern ausreichend sein.
Kosten für Aus- und Umbau:
Oft benötigen Sie noch zusätzliches Geld, um die Immobilie einzurichten oder Um- oder Ausbauarbeiten durchführen zu lassen. Vergessen Sie deshalb nicht, dieses Geld in Ihre Kalkulation mit einzubeziehen.
Eigenkapital:
Das Eigenkapital wird von den gesamten Finanzierungskosten abgezogen. Zum Eigenkapital zählen die Geldmittel, die Sie in die Finanzierung einbringen und somit den Kapitalbedarf vermindern.
Zur Berechnung des Finanzierungsbedarfs summieren Sie jetzt einfach die Kosten und das Eigenkapital wie folgt auf:
Kaufpreis
+ Nebenkosten
+ Kosten für Aus- und Umbau
– Eigenkapital
= Finanzierungsbedarf
2. Finanzierungsform auswählen
Ferienimmobilie in Deutschland
Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie in Deutschland ist der Fall klar. Sie werden über eine deutsche Bank finanzieren müssen.
Sie können zur Finanzierung unterschiedliche Kredit- bzw. Zinsformen nutzen.
Ferienimmobilie im Ausland
Bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland wird es komplexer. Zu den unterschiedlichen Kredit- und Zinsformen kommt auch noch die Entscheidung hinzu, ob Sie in Deutschland oder im Ausland finanzieren können bzw. wollen.
Die für Sie passende Finanzierungsform hängt stark davon ab, wie sich Ihre individuelle Situation gestaltet.
Was für eine Finanzierung über eine deutsche Bank sprechen kann
Sie besitzen eine weitgehend lastenfreie Immobilie in Deutschland.
Sie haben ca. 30% der Eigenmittel auf der Seite.
Sie beziehen ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen in Deutschland.
Was für eine Finanzierung über eine ausländische Bank sprechen kann
Sie haben ca. 30% der Eigenmittel auf der Seite.
Die Kreditkonditionen im Ausland sind günstiger als in Deutschland.
3. Angebote einholen
Wie bereits erwähnt, finanziert nicht jede Bank eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in einem anderen Bundesland oder gar in einem anderen Land. Das muss Ihnen die Bank auch gar nicht direkt mitteilen. Oftmals erhalten Sie beim Finanzierungsangebot einfach schlechte Konditionen angeboten. So schreckt Sie die Bank indirekt vor einer Finanzierung ab oder verdient im Zweifelsfall gutes Geld.
Aus diesem Grund sollten Sie bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie immer mehrere Angebote von verschiedenen Banken anfordern.
Über unseren Angebotsvergleich erhalten Sie von unseren Finanzierungs-Spezialisten einen umfangreichen und unabhängigen Kreditvergleich, von Banken, die Ihren Traum von der eigenen Ferienimmobilie finanzieren können.
4. Finanzierung beantragen und erhalten
Haben Sie das passende Finanzierungsangebot gefunden, beantragen Sie bei der Bank die Finanzierung. Nun müssen Sie die entsprechenden Unterlagen einreichen.
Unterlagen zur Immobilie:
- Kaufvertrag
- Aktueller Grundbuchauszug, damit Sie auch sichergehen können, dass der Verkäufer auch der wirkliche eigentümer ist (speziell wichtig bei Auslandsimmobilien)
- Baupläne bzw. Angaben zu Wohnfäche und Nutzfläche
- Kostenaufstellung
Unterlagen zu Ihrer Person:
- Lohn- oder Gehaltsabrechnung bzw. Pensions- oder Rentenbescheid bei Pensionisten
Bei Selbstständigen:
Aktuelle Umsatzzahlen, unterschriebene Einnahmen-Überschussrechnungen der letzten drei Jahre und Einkommenssteuerbescheide
Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vom Steuerberater, Bilanzen der letzten drei Jahre, Einkommenssteuerbescheide und -erklärungen der letzten Jahre - Nachweis, dass das Eigenkapital vorhanden ist (z.B. Depotauszug, Kontoauszug…)
- Kopie des Personalausweises oder Reisepasses
- Selbstauskunft
Die Bank prüft im Anschluss Ihre Finanzierungsanfrage. Verläuft die Prüfung positiv, erhalten Sie eine Zusage für die Finanzierung und können die Immobilie nun kaufen.
Bitte beachten Sie:
Oftmals sind Immobilienkäufer beim Kauf einer Ferienimmobilie sehr euphorisch. Schnell wird dem Verkäufer bzw. dem Makler eine Zusage gemacht, dass die Immobilie gekauft wird. Je nach Land kann so eine Zusage auch bereits ein vorvertragliches Verhältnis darstellen und somit Kosten für Sie anfallen. Das ist auch dann so, wenn Sie keine Finanzierung erhalten und deshalb dann auch nicht die Immobilie kaufen können.
Klären Sie deshalb vor einer Zusage immer zuerst die Finanzierungsmöglichkeiten ab.
Häufige Fragen zum Thema „Finanzierung einer Ferienimmobilie“
Welche Bank finanziert eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus im Ausland?
So einfach kann die Frage leider nicht beantwortet werden. Einerseits hängt dies vom Land ab, wo finanziert werden soll. Andererseits ist es von Ihrer individuellen Situation abhängig. Können Sie z.B. eine weitgehend lastenfreie (schuldenfreie) Immobilie in Deutschland als Sicherheit anbieten, gibt es die ein oder andere Bank, die eine Finanzierung im Ausland ermöglicht.
Fordern Sie am besten über unseren Angebotsvergleich ein Angebot an und wir finden kostenlos und unverbindlich die passende Bank für Sie.
Mit welchen laufenden Nebenkosten muss ich zusätzlich zur Kreditrate rechnen?
Je nachdem, in welchem Land oder in welchem Ort ich eine Ferienimmobilie kaufe, können zusätzliche Kosten entstehen. Dabei kann es sich um sogenannte Zweitwohnsitzsteuern, Leerstandsabgaben oder Ähnliches handeln. Informieren Sie sich am besten beim Immobilienverkäufer über evtl. laufenden Kosten.
Nicht vergessen: Auch eine Ferienimmobilie sollte unbedingt versichert werden. Dabei sind eine Gebäudeversicherung und andererseits eine Hausratversicherung wichtig.
Mit welchen Nebenkosten muss ich bei der Finanzierung rechnen?
Das hängt vom Land ab, in dem Sie Ihre Ferienimmobilie kaufen möchten. Wir raten immer dazu mit 12% des Kaufpreises an Nebenkosten vorab schon zu rechnen.
Passt die Widmung der Ferienimmobilie, die ich kaufen möchte?
Speziell wenn Sie eine Immobilie im Ausland finanzieren, ist es wichtig, dass Sie sich über die Widmung der Immobilie informieren. Die Widmung im Grundbuch kann sich stark auf den Immobilienwert auswirken. Ihnen muss bewusst sein, um was für eine Art von Immobilie es sich handelt.
Alternative zur Baufinanzierung – Der Konsumkredit
Gerade Ferienimmobilien können aufgrund der Größe oder aufgrund des Landes, in dem sie stehen, wesentlich günstiger sein, als ein Haus oder eine Wohnung in einer deutschen Großstadt.
So erhalten Sie unter Umständen ein kleines Apartment in Kroatien oder die abgelegene Waldhütte in den Allgäuer Alpen um einen Kaufpreis von unter 100.000 €.
In solchen Fällen können Sie für die Finanzierung der Ferienimmobilie über einen Konsumkredit bzw. Privatkredit andenken.
Voraussetzungen
- Sie müssen volljährig sein
- Sie benötigen einen Wohnsitz in Deutschland
- Sie benötigen eine ausreichende Bonität und müssen die monatlichen Kreditraten auch zurückzahlen können
Vorteile
- Wenn Sie eine ausreichende Bonität und ein entsprechendes Einkommen verfügen, ist die Beantragung sehr einfach und der Kredit wird schnell ausbezahlt.
- Die Bank wird sich wahrscheinlich nicht ins Grundbuch eintragen lassen.
Nachteile
- Die maximale Kreditlaufzeit beträgt 10 Jahre. Aus diesem Grund sind die monatlichen Raten wesentlich höher als bei einer Finanzierung auf 30 Jahre.
- Meist nur eine maximale Kreditsumme von 100.000 € möglich
Geeigenet für:
- Wenn Ihnen ein Kreditbetrag von maximal 100.000 € ausreicht.
- Wenn Sie schnell und unbürokratisch eine Immobilie finanzieren möchten.
- Wenn Sie die höheren Gebühren und Zinsen als bei einer klassischen Immobilienfinanzierung nicht abschrecken.
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Weitere Auslandsfinanzierungen
Finanzierung in Österreich
Finanzierung in der Schweiz
Finanzierung in Spanien
Finanzierung in Kroatien
Finanzierung in Italien
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Über den Autor
Harald Greber
Unser Experte für Finanzierungen, Versicherungen und andere Finanzthemen.
