Zwangsversteigerung von Immobilien
Bei einer Zwangsversteigerung einer Immobilie handelt es sich um eine Auktion. Das Objekt kommt zwangsweise, gegen den Willen des Eigentümers, unter den Hammer. Wer an Wohneigentum interessiert ist, kann eine Immobilie mitunter günstig erwerben.
Was ist eine Zwangsversteigerung – kurze Definition
- NEine Zwangsversteigerung ist eine Auktion, bei der ein Objekt zwangsweise, gegen den Willen des Eigentümers, versteigert wird.
- N Als gerichtliches Verfahren dient die Zwangsversteigerung dem Schuldenausgleich, wenn der Eigentümer einer Immobilie gegenüber einem Gläubiger hohe Schulden hat.
- NVoraussetzung für eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungstitel des Gläubigers. Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung werden die Schulden des Eigentümers so weit wie möglich beglichen.
Warum wird ein Haus zwangsversteigert und nicht verkauft?
Eine Zwangsversteigerung ist für Häuser, Grundstücke und Eigentumswohnungen möglich. Für den Gläubiger ist eine Zwangsversteigerung die letzte Möglichkeit, gegen den Schuldner seine offene Forderung durchzusetzen. Der Gläubiger ist zumeist die Bank. Sie leitet die Zwangsversteigerung ein, wenn der Eigentümer die offenen Raten nicht mehr begleichen kann. Die Bank kann sich an dem Erlös aus der Zwangsversteigerung bedienen.
Die Gründe, warum der Eigentümer seinen finanziellen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann und es zu einer Zwangsversteigerung kommt, können vielfältig sein:
Ehescheidung
Kankheit
Arbeitslosigkeit
Tod des Hauptverdieners
Eine Zwangsversteigerung erfolgt zumeist dann, wenn der Eigentümer einer Immobilie nachhaltig mit den Kreditraten in Verzug ist. Er hat vom Gläubiger bereits mehrere Mahnungen erhalten, um seine Schulden zu begleichen.
In der Regel räumt die Bank dem Schuldner noch einen letzten Termin zur Begleichung der offenen Forderungen ein. Der Schuldner muss dann aber die gesamte noch offene Kreditsumme zurückzahlen.
Tipp:
Eigentümern von Immobilien, denen eine Zwangsversteigerung droht, können mit der Bank verhandeln und nach einer gemeinsamen Lösung suchen. Mitunter kann die Bank Raten vorübergehend stunden oder die Tilgung verringern.
Notverkauf als Alternative zur Zwangsversteigerung
Ein Notverkauf einer Immobilie ist zwar möglich, wird aber selten vorgenommen. Da der Gläubiger an einem schnellen Ausgleich der offenen Forderungen interessiert ist, steht der Eigentümer der Immobilie unter Zeitdruck und muss möglichst schnell verkaufen.
Für einen Käufer kann ein Notverkauf ein Vorteil sein, da er die Chance auf ein Schnäppchen hat. Er muss jedoch schnell eine Entscheidung treffen und erwirbt mitunter eine Bauruine. Auch die Vorbereitung auf die Finanzierung ist für potenzielle Käufer nicht immer einfach.
Ablauf einer Zwangsversteigerung
Voraussetzung für eine Zwangsversteigerung ist, dass der Schuldner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Da der Ablauf einer Zwangsversteigerung gesetzlich vorgeschrieben ist, läuft die Zwangsversteigerung immer gleich ab:
- Gläubiger stellt beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung
- zuständiges Gericht prüft den Antrag und entscheidet, ob eine Zwangsversteigerung notwendig ist
- beim Vorliegen aller Voraussetzungen ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung per Beschluss an
- Anordnung über Zwangsversteigerung wird vom Grundbuchamt eingetragen
- Gericht beauftragt einen Gutachter mit einem Verkehrswertgutachten, um den Verkehrswert des Objekts zu ermitteln
- Gericht legt Termin zur Zwangsversteigerung fest und gibt ihn im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Amtsgericht und online bekannt
Der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert dient als Grundlage für die Mindestgebotsgrenze, die eingehalten werden muss. Er soll verhindern, dass das Objekt unter dem Wert versteigert wird.
Tipp:
Jeder, der mindestens 18 Jahre alt ist, kann an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Voraussetzung für die Teilnahme ist, dass der Teilnehmer eine Sicherheitsleistung von zumeist 10 Prozent des Verkehrswerts als bestätigten Verrechnungsscheck, Bürgschaft oder Banküberweisung beim Amtsgericht hinterlegt.
Ablauf der Zwangsversteigerung beim Amtsgericht
Die Teilnehmer an einer Zwangsversteigerung müssen sich zunächst am Eingang legitimieren. Wer eine Sicherheitsleistung hinterlegt hat, bekommt eine Nummer, die ihm das Mitbieten ermöglicht.
Der Ablauf vor dem Amtsgericht ist folgendermaßen:
– Rechtspfleger stellt die Verfahrensbeteiligten fest, verliest die Daten des Versteigerungsobjekts, nennt Verkehrswert und Mindestgebot
– Bieterstunde, die mindestens 30 Minuten dauert, schließt sich an
– Mitbieter geben mündlich ihre Gebote ab
– letztes Gebot wird vom Rechtspfleger dreimal verkündet
– Bieterstunde ist abgeschlossen, wenn kein weiteres Gebot mehr abgegeben wird
– Zuschlag geht an den Höchstbieter
Der Gläubiger kann einen zweiten Versteigerungstermin beantragen, wenn das Höchstgebot den Verkehrswert um mehr als 70 Prozent unterschreitet.
Eigentümer einer Immobilie werden
Wer bei einer Zwangsversteigerung das Höchstgebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag und wird zum Eigentümer der Immobilie. Das Gericht legt einen Termin zur Übergabe der Immobilie fest. Zumeist findet die Übergabe sechs bis acht Wochen nach der Zwangsversteigerung statt. Der Käufer wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Was Teilnehmer an einer Zwangsversteigerung beachten sollten
Vor einer Zwangsversteigerung sollten sich Interessenten informieren und möglichst einen Besichtigungstermin vor der Zwangsversteigerung vereinbaren. Das Gebot ist verbindlich. Hat der Bieter den Zuschlag erhalten, kann er das Gebot nicht mehr zurücknehmen.
Sinnvoll ist auch ein Blick in das Grundbuch vor der Zwangsversteigerung. Das Grundbuch informiert über Wohnrechte auf Lebenszeit, Wegerechte und andere mit der Immobilie verbundene Einschränkungen.
Der Verkehrswert sollte nicht als alleinige Entscheidungsgrundlage dienen. Auch der Zustand und die Lage der Immobilie sind relevant. Wer mitbieten möchte, sollte sich ein Limit für sein maximales Höchstgebot setzen. Ebenso ist es vorab wichtig, sich über die Möglichkeiten zur Finanzierung zu informieren.
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Über die Autorin
Maria Lamberg
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