Ein wesentlicher Vorteil der Finanzierung in Deutschland liegt in der Vertrautheit mit den bekannten Kreditmodellen sowie dem Fehlen sprachlicher Barrieren. Darüber hinaus ist es nicht notwendig, für Vertragsabschlüsse persönlich nach Ungarn zu reisen. Zudem können Sie den Kredit in Euro bei einer deutschen Bank aufnehmen, wodurch ein Fremdwährungsrisiko vermieden wird.

Herausforderung:

Die wesentliche Herausforderung bei der Nutzung deutscher Finanzierungsoptionen für Immobilien in Ungarn besteht jedoch darin, dass deutsche Banken nur selten ungarische Immobilien als Sicherheit akzeptieren. Die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld auf ein ungarisches Objekt ist häufig schwierig. Alternativ müssen Kreditnehmer in der Lage sein, andere Sicherheiten, wie zum Beispiel eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Deutschland, zu bieten.

Finanzierung durch eine ungarische Bank

Vorteil:

Ein entscheidender Vorteil der Finanzierung durch eine ungarische Bank liegt in deren Vertrautheit mit dem ungarischen Immobilienmarkt, was den Kreditvergabeprozess erleichtert. Zudem kann die Immobilie direkt als Sicherheit hinterlegt werden, was den Ablauf deutlich vereinfacht.

Herausforderung:

Es gibt jedoch auch spezifische Herausforderungen: Sprachbarrieren könnten die Kommunikation erschweren, falls Sie kein Ungarisch sprechen. Ein weiterer Punkt ist das Währungsrisiko, das entsteht, wenn Sie Ihren Lebensunterhalt nicht in ungarischen Forint verdienen. Wechselkursschwankungen können die Kreditkosten erheblich beeinflussen. Darüber hinaus unterscheiden sich die in Ungarn gängigen Kreditmodelle oft von den in Deutschland üblichen Verfahren, was möglicherweise eine Umstellung und Anpassung erfordert.

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Unterschiede bei Immobilienfinanzierung

Deutschland & Ungarn

„Andere Länder, andere Sitten“, wie es so schön heißt – das gilt auch für Immobilienfinanzierungen. Denn die Finanzierung eines Hauses, einer Wohnung, eines Bauprojekts oder eines Grundstücks verläuft nicht in jedem Land nach denselben Regeln und Verfahren. Die wichtigsten Unterschiede zwischen Deutschland und Ungarn erklären wir Ihnen:

Finanzierung von Immobilien in Deutschland

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Kreditart, Zinsen & Restschuld

In Deutschland erfolgt die Immobilienfinanzierung in der Regel über ein Annuitätendarlehen. Dieses Darlehen bietet eine feste Zinsbindung über die gesamte Laufzeit, wodurch sich Kreditnehmer gegen Zinsschwankungen absichern können. Allerdings bleibt am Ende der Laufzeit meist ein Restbetrag offen, der entweder durch eine Anschlussfinanzierung oder eine abschließende Tilgung beglichen werden muss.

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Kreditraten

Beim Annuitätendarlehen bleiben die Kreditraten über die gesamte Laufzeit konstant. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Innerhalb der Rate verändert sich jedoch im Laufe der Zeit das Verhältnis zwischen diesen beiden Anteilen: Der Tilgungsanteil steigt kontinuierlich an, während die Zinszahlungen entsprechend sinken.

Voraussetzungen

Sehr gute Bonität: Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit einer Person und gibt an, wie wahrscheinlich es ist, dass der Kredit ordnungsgemäß zurückgezahlt wird.
Hohe Eigenkapitalquote: Das Eigenkapital bei einem Immobilienkredit in Deutschland ist der Teil des Kaufpreises, den der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln aufbringt. Wichtig ist, dass Sie mindestens 20% des Immobilienpreises an Eigenkapital einbringen können.
Sicherheiten: Um sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall abzusichern, wird in der Regel eine Grundschuld oder Hypothek auf eine Immobilie eingetragen. Deutsche Banken haben jedoch häufig Probleme, diese Sicherheit auf ausländische Immobilien, wie beispielsweise in Ungarn, zu übertragen. Eine mögliche Alternative besteht darin, eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in Deutschland als Sicherheit anzubieten.

Finanzierung von Immobilien in Ungarn

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Kreditart, Zinsen & Restschuld

Auch in Ungarn werden Immobilien häufig über Annuitätendarlehen finanziert, jedoch mit dem Unterschied, dass diese in der Regel bis zum Ende der Laufzeit vollständig getilgt sind, sodass am Ende der Laufzeit keine Restschuld verbleibt. Die Zinssätze der Darlehen werden normalerweise einmal jährlich an das aktuelle Zinsniveau angepasst.

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Kreditraten

Bei einem Annuitätendarlehen in Ungarn zahlt der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil ist zu Beginn der Laufzeit am höchsten und nimmt im Laufe der Zeit ab, weil der ausstehende Kreditbetrag (die Restschuld) mit jeder Zahlung sinkt. Der Zins wird auf den aktuellen, noch offenen Kreditbetrag berechnet. Der Tilgungsanteil ist am Anfang der Laufzeit niedrig und steigt im Verlauf der Zeit, da der Zinsanteil mit jeder Zahlung sinkt. Der Tilgungsanteil wird so berechnet, dass die Rate insgesamt konstant bleibt.

Voraussetzungen

So wie in Deutschland fordern auch Banken auf in Ungarn von ihren Kreditnehmern, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:

Ausreichende Bonität: Der Kreditnehmer muss eine gute Kreditwürdigkeit nachweisen können, was bedeutet, dass er keine oder nur wenige negative Einträge in der Kreditauskunftei hat und ein regelmäßiges Einkommen erzielt.
Eigenkapital: In Ungarn verlangen Banken in der Regel, dass der Kreditnehmer Eigenkapital (bzw. eine Eigenkapitalquote) mitbringt, um das Risiko für die Bank zu minimieren. Die Höhe des benötigten Eigenkapitals variiert je nach Bank und Art des Darlehens, liegt jedoch in der Regel bei 30 bis 40 % des Kaufpreises der Immobilie.
Sicherheiten: Die Besicherung des Kredits erfolgt auf Mallorca oftmals in Form einer Hypothek auf die finanzierte Immobilie. Kommt es zur Zahlungsunfähigkeit, dann darf Ihre Immobilie von der Bank versteigert werden.
Einkommensnachweis: Es wird erwartet, dass der Kreditnehmer ein regelmäßiges und sicheres Einkommen hat (durch Gehalt, selbstständige Tätigkeit oder Renten).

Fremdwährungsrisiko bei Finanzierungen

Bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland spielt das Fremdwährungsrisiko eine wichtige Rolle. In Ungarn ist die aktuelle Landeswährung der Ungarische Forint (HUF).

Wenn Sie einen Immobilienkredit in Ungarischen Forint aufnehmen und Ihr Gehalt in Euro erhalten, entsteht für Sie ein Fremdwährungsrisiko.

Dieses Risiko ergibt sich aus den Kursschwankungen zwischen Euro und Ungarischem Forint. Beispielsweise würde eine Schwächung des Euros bedeuten, dass Sie mehr Euro benötigen, um die monatlichen Raten in Ungarischen Forint zu begleichen.

Dadurch können die Kosten Ihres Immobilienkredits ungeplant steigen, was die finanzielle Belastung für Sie erhöht. Bei Fremdwährungskrediten sollten Sie daher stets die Möglichkeit von Wechselkursschwankungen sorgfältig mit einplanen.

Dadurch können ungeplant die Kosten des Immobilienkredits steigen und somit steigt auch die finanzielle Belastung für Sie. Sie sollten also bei Fremdwährungskrediten immer darauf achten, auch schwankende Kurse sorgfältig mit einzuplanen.

Hoher Euro Kurs

Sie haben Ihren Immobilienkredit in Ungarischen Forint aufgenommen, während Ihr Einkommen in Euro ausgezahlt wird. Steigt der Euro-Kurs gegenüber dem Forint, erhalten Sie beim Währungswechsel mehr Forint für jeden Euro. Dadurch wird Ihre Finanzierung bei gleichbleibender monatlicher Rate günstiger, und Ihr Schuldenstand verringert sich rechnerisch.

Hoher Forint Kurs

Ihr Immobilienkredit ist in Ungarischen Forint aufgenommen, während Ihr Einkommen in Euro ausgezahlt wird. Steigt der Kurs des Forint gegenüber dem Euro, erhalten Sie beim Währungswechsel weniger Forint für jeden Euro. Das bedeutet, dass Ihre Finanzierung bei gleichbleibender monatlicher Rate teurer wird und sich Ihr Schuldenstand rechnerisch erhöht.

fremdwährungsrisiko immobilienkredit ungarn

Einkommen in Ungarischen Forint

Wenn Sie Ihr Gehalt in Ungarischen Forint erhalten und zudem den Immobilienkredit in Ungarischen Forint aufnehmen, dann entfällt das Fremdwährungsrisiko.

Steigt der Ungarische Forint, dann steigen zwar im Vergleich zum Euro auch Ihre Schulden jedoch aber auch Ihr Gehalt.

Dieser Effekt entsteht oftmals bei sogenannten Grenzgängern und Grenzgänger-Krediten.

Nebenkosten in Ungarn

Bei der Finanzierung und dem Kauf einer Immobilie in Ungarn kommen unterschiedliche Nebenkosten auf Sie zu. Diese können je nach Situation etwas variieren, setzen sich aber grundsätzlich aus Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten, Grundbuchgebühren, Vermögensübertragungsgebühren und weiteren Nebenkosten zusammen.

Unsere Faustformel für Nebenkosten:

des Kaufpreises an Nebenkosten

Mögliche Nebenkosten:

Rechtsanwalt / Notar

In Ungarn kann der Immobilienkauf, einschließlich des Abschlusses des Kaufvertrags und der Eigentumseintragung, vollständig ohne Notar abgewickelt werden und erfolgt ausschließlich über einen in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt.

Üblicherweise verlangen Rechtsanwälte für diese Leistungen ein geringeres Honorar als Notare, meist zwischen 0,5 % und 2 % des Kaufpreises.

Grundbucheintragung

Nach dem Kauf einer Immobilie in Ungarn muss der neue Eigentümer im Grundbuch der erworbenen Immobilie eingetragen werden. Die Gebühr für diese Eintragung beträgt einmalig etwa 6.000 HUF (Stand: November 2024)

Gebühr für Vermögensübertragung

Beim Eigentümerwechsel eines Grundstücks oder einer Immobilie wird in Ungarn normalerweise eine sogenannte „Vermögensübertragungssteuer“ erhoben. Diese Steuer beträgt in der Regel etwa 4 % des Verkehrswerts der Immobilie, kann jedoch je nach Einzelfall variieren. Der Verkehrswert wird dabei meist vom ungarischen Steuer- und Zollamt festgelegt.

Bankgebühren

Bei einer Auslandsfinanzierung können, abhängig von der Bank und der Wahl einer Finanzierung in Deutschland oder Ungarn, etwa 3–5 % der Finanzierungssumme als Bearbeitungsgebühren anfallen.

Kosten für die Immobilienbewertung

Um in Ungarn eine Immobilienfinanzierung zu erhalten, verlangen Banken im Vorfeld eine professionelle Bewertung der zu finanzierenden Immobilie durch einen zertifizierten Sachverständigen. Die Kosten für eine solche Bewertung liegen in Ungarn zwischen 1.500 und 2.000€. Bitte beachten Sie, dass diese Ausgaben unabhängig von der Entscheidung der Bank über die Finanzierungszusage anfallen.

Häufige Fragen zum Thema Immobilienfinanzierung in Ungarn

Kann als Deutscher eine Immobilie in Ungarn finanziert werden?

Ja, deutsche Staatsbürger können in Ungarn Immobilien finanzieren. Dabei gelten jedoch spezielle Voraussetzungen und einige Unterschiede zu deutschen Finanzierungsbedingungen.

Wie hoch sollte mein Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie in Ungarn sein?

Bei der Finanzierung einer Immobilie in Ungarn sollte das Eigenkapital in der Regel zwischen 20 % und 30 % des Kaufpreises betragen. Die genaue Höhe des erforderlichen Eigenkapitals kann jedoch je nach Bank und individuellen Bedingungen variieren.

Welche Auswirkungen hat das Fremdwährungsrisiko?

Veränderungen der monatlichen Rückzahlungskosten:

Wenn der Forint gegenüber dem Euro an Wert gewinnt (Forint-Kurs steigt), wird die monatliche Rate teurer, da für die gleiche Forint-Rate nun mehr Euro benötigt werden.
Wenn der Forint an Wert verliert (Forint-Kurs fällt), wird die monatliche Rate günstiger, da weniger Euro nötig sind, um die gleiche Summe in Forint zu zahlen.

Schwankende Gesamtkosten des Kredits:

Über die gesamte Laufzeit betrachtet, können Wechselkursschwankungen dazu führen, dass der Kredit teurer oder günstiger wird als ursprünglich geplant.
Bei längeren Laufzeiten können sich diese Kursschwankungen besonders stark auf die Gesamtkosten des Kredits auswirken, da sie sich summieren.

Erhöhtes finanzielles Risiko und Unsicherheit:

Da Wechselkurse nicht vorhersehbar sind, entstehen Unsicherheiten hinsichtlich der genauen Rückzahlungskosten. Das erschwert die langfristige Finanzplanung und erhöht das finanzielle Risiko.
In Extremfällen könnten starke Währungsschwankungen die Finanzierung untragbar machen, was für Käufer eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Kann eine Immobilie in Ungarn als Sicherheit für eine Finanzierung dienen?

Ja, eine Immobilie in Ungarn kann grundsätzlich als Sicherheit für eine Finanzierung dienen. Dies ist üblich und wird oft von ungarischen Banken akzeptiert, um den Kredit abzusichern. Es gibt jedoch einige spezifische Voraussetzungen und Einschränkungen, insbesondere für ausländische Käufer.

Welche Dokumente werden für die Beantragung einer Immobilienfinanzierung in Ungarn benötigt?

Für die Beantragung einer Immobilienfinanzierung in Ungarn sind mehrere wichtige Dokumente erforderlich. Die genaue Liste kann je nach Bank und individuellen Umständen variieren, jedoch gehören folgende Unterlagen in der Regel zu den Standardanforderungen:

Identitätsnachweis
Einkommensnachweise
Nachweis über Vermögensverhältniss
Unterlagen zur Immobilie
Nachweis des Eigenkapitals
Schufa-Auskunft oder Bonitätsnachweis
Steuer-Identifikationsnummer (Steuernummer)
Dokumente über bestehende Verbindlichkeiten
Nachweis über Aufenthaltsort oder Meldebescheinigung

Wie lange dauert der Prozess der Immobilienfinanzierung in Ungarn?

Der Prozess der Immobilienfinanzierung in Ungarn dauert in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen, kann jedoch je nach Bank, individueller Situation des Käufers und Art der Immobilie variieren.

Was passiert, wenn ich die Raten meiner Immobilienfinanzierung nicht mehr bezahlen kann?

Wenn Sie die monatlichen Raten Ihrer Immobilienfinanzierung in Ungarn nicht mehr bezahlen können, folgen in der Regel mehrere Schritte, die letztlich bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen können. Banken sind jedoch oft bereit, gemeinsam mit dem Kreditnehmer Lösungen zu finden, bevor es zu diesem Punkt kommt.

Bekannte Banken in Ungarn

OTP Bank

Die OTP Bank ist die größte und bekannteste ungarische Bank mit einem breiten Angebot an Finanzprodukten, darunter auch Immobilienfinanzierungen für Privatkunden und Investoren. Sie bietet eine Vielzahl von Hypothekenkrediten, die flexibel an die Bedürfnisse der Kunden angepasst werden können, und ist bekannt für ihr gut ausgebautes Filialnetz.

UniCredit Bank Hungary

Die UniCredit Bank Hungary ist Teil der italienischen UniCredit-Gruppe und eine der etablierten Banken für Immobilienfinanzierung in Ungarn. Sie bietet sowohl ungarischen als auch ausländischen Käufern eine Reihe von Hypothekenkrediten mit wettbewerbsfähigen Zinssätzen und flexiblen Rückzahlungsbedingungen an.

Raiffeisen Bank Hungary

Die Raiffeisen Bank Hungary gehört zur österreichischen Raiffeisen Bank International und ist für ihre international ausgerichteten Finanzdienstleistungen bekannt. Sie bietet eine breite Palette von Immobilienfinanzierungsoptionen, die sowohl für ungarische als auch für ausländische Kunden verfügbar sind.

K&H Bank

Die K&H Bank ist eine Tochtergesellschaft der belgischen KBC-Gruppe und zählt zu den führenden Banken Ungarns. Sie bietet Hypothekenkredite sowohl in Forint als auch in Euro an, was sie für internationale Kunden interessant macht. Die Bank ist für ihren guten Kundenservice und ihre benutzerfreundlichen Online-Dienste bekannt.

MKB Bank

Die MKB Bank ist eine traditionsreiche ungarische Bank, die auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen ebenfalls gut etabliert ist. Sie bietet maßgeschneiderte Hypothekenkredite für verschiedene Bedürfnisse, die sowohl für lokale als auch für ausländische Kunden geeignet sind.

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Wichtige Aspekte des Immobilienkaufs in Ungarn

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Genehmigungspflicht

Für EU-Bürger ist der Erwerb von Immobilien in Ungarn sehr einfach, da sie meist keine Genehmigung benötigen, außer bei landwirtschaftlichen Flächen oder in besonderen Schutzzonen.

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Zweitwohnung bzw. Ferienimmobilie

Für den Kauf einer Zweit- oder Ferienimmobilie gibt es keine besonderen Einschränkungen. Die Immobilie kann ohne Genehmigung als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung genutzt werden. Soll die Immobilie vermietet werden, müssen steuerliche und rechtliche Vorgaben beachtet werden. In einigen Fällen ist eine Registrierung als Vermieter erforderlich, insbesondere bei Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb.

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Steuerliche Aspekte

Beim Kauf fällt eine sogenannte „Vermögensübertragungssteuer“ an, die in der Regel 4 % des Kaufpreises beträgt. Diese Steuer wird einmalig erhoben und ist direkt beim Kauf fällig.

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Zweckbindung Wohnimmobilie

Es gibt keine Verpflichtung, die Immobilie selbst zu nutzen. Ausländer können Immobilien in Ungarn auch als Investition erwerben und vermieten.

Ferienimmobilie richtig absichern

Ein Brand, Sturm, Rohrbruch oder auch Diebstahl kann Ihre Ferienimmobilie und Ihre Ausstattung stark beschädigen. Auf den hohen Reparatur- und Wiederbeschaffungskosten bleiben Sie ohne richtige Absicherung selbst sitzen.

Damit genau dies nicht geschieht und Sie in solchen Schadensfällen finanziell abgesichert sind, gibt es spezielle Hausrat- und Gebäudeversicherungen für Ferienimmobilien. Diese Versicherung kann genau auf Ihre Bedürfnisse und Ansprüche angepasst werden, damit Sie und Ihre Immobilie rundum abgesichert sind.