Immobilien-Teilverkauf
Das sollten Sie über den Teilverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Deutschland wissen.
Der Teilverkauf einer Immobilie bietet viele Vorteile aber auch nachteile. Welche das Sind und wie Sie ein Angebot für Ihre Immobilie erhalten erfahren Sie in diesem Ratgeberbeitrag.
Was ist ein Teilverkauf?
- Der Immobilien-Teilverkauf ist eine Option, um liquide Mittel aus dem Eigenheim zu ziehen, ohne es vollständig zu verlassen.
- $Dies kann für Rentner oder Menschen mit begrenztem Einkommen eine nützliche finanzielle Strategie sein.
- Der Verkäufer bekommt sofort Geld, indem er einen Teil des Hauses verkauft, den er verkaufen möchte.
- iDer Käufer bekommt nur einen stillen Anteil am Haus und hat keine aktive Entscheidungsbefugnis darüber.
- Die Verkäufer können immer noch selbst entscheiden, was sie mit dem Haus machen, und profitieren von Wertsteigerungen.
- Der Verkäufer zahlt normalerweise eine Gebühr an den Käufer für die Nutzung des verkauften Teils des Hauses.
- Es gibt die Möglichkeit, den verkauften Anteil später zurückzukaufen, wenn der Verkäufer das möchte.
Vorteile und Nachteil
Vorteile des Teilverkaufs
Sofortige Zahlung
Der Verkäufer erhält eine sofortige Einmalzahlung vom Käufer. Dies bedeutet, dass er Zugang zu liquiden Mitteln erhält, die er für verschiedene Zwecke nutzen kann, wie beispielsweise die Schuldentilgung oder Investitionen.
Lebenslanges Nutzungsrecht
Der Verkäufer hat das Recht, die gesamte Immobilie lebenslang zu nutzen, selbst nach dem Teilverkauf. Das bedeutet, dass er weiterhin in seinem Zuhause wohnen kann, ohne ausziehen zu müssen, sofern er seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt.
Stiller Teilhaber
Der Käufer hat keine Mitspracherechte am Objekt und bleibt im Hintergrund. Dies bedeutet, dass der Verkäufer die volle Kontrolle über das Eigentum behält.
Keine Einschränkungen bei Veränderungen
Der Teil-Verkäufer kann Veränderungen am Objekt vornehmen, ohne den Käufer zu konsultieren. Dies gewährt ihm die Freiheit, Anpassungen oder Renovierungen nach eigenem Ermessen durchzuführen.
Nachteile des Teilverkaufs
Nutzungsgebühr
Der Verkäufer zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil der Immobilie. Dies kann eine finanzielle Belastung darstellen, insbesondere wenn das monatliche Entgelt hoch ist.
Erhaltung der Immobilie
Der Verkäufer ist weiterhin für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich. Dies schließt Reparaturen und Wartungskosten ein, die er tragen muss.
Langfristige Verpflichtung
Ein Immobilien-Teilverkauf ist eine langfristige Verpflichtung und nichts, was man spontan entscheiden sollte. Aufgrund des Vertrags bindet man sich langfristig an den Käufer, aus diesem Grund sollten Sie dem Käufer auch vertrauen.
Kosten für den Verkauf
Es können Kosten für den Teilverkauf anfallen, wie z.B. Transaktionskosten, Anwaltsgebühren und eventuelle Gebühren für die Bewertung der Immobilie. Diese Kosten sollten bei der Entscheidung für einen Teilverkauf berücksichtigt werden.
Was würde uns ein Immobilien-Teilverkauf bringen?
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Käufer und Verkäufer bei einem Teilverkauf
Typische Teilverkauf-Käufer
Spezialisierte Unternehmen
Es gibt Unternehmen, die sich ausschließlich auf den Kauf von Anteilen an Immobilien spezialisiert haben. Diese Unternehmen verwalten und pflegen die Immobilie im Namen der Käufer.
Rentenfonds
Einige Rentenfonds oder Pensionskassen investieren in Teilverkäufe, um langfristige Einnahmen für Rentner zu generieren. Dies ermöglicht es ihnen, in Immobilien zu investieren, während die Verkäufer weiterhin im Haus leben.
Immobilieninvestoren
Diese Käufer sind oft darauf aus, langfristige Renditen aus dem Kauf von Anteilen an Immobilien zu erzielen. Sie investieren in Teilverkäufe, um von den langfristigen Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren, ohne die Verantwortung für die Verwaltung zu übernehmen.
Finanzinstitute
Banken und Finanzinstitute können Teilverkäufe nutzen, um Vermögenswerte zu diversifizieren und langfristige Einnahmen zu erzielen.
Versicherungsgesellschaften
Einige Versicherungsgesellschaften investieren in Teilverkäufe als Teil ihrer Anlageportfolios, um ihre langfristigen Verpflichtungen zu erfüllen.
Typische Teilverkauf-Verkäufer
Senioren und Rentner
Eine häufige Gruppe von Verkäufern bei Teilverkäufen sind ältere Menschen, insbesondere Rentner. Sie nutzen den Teilverkauf oft als Methode, um zusätzliches Einkommen zu generieren, ohne aus ihrem langjährigen Zuhause ausziehen zu müssen.
Personen mit begrenztem Einkommen
Ein Teilverkauf kann auch für Menschen mit begrenztem Einkommen attraktiv sein, um finanzielle Engpässe zu überwinden oder dringende Bedürfnisse zu decken, ohne die Immobilie zu verlassen.
Immobilienbesitzer mit hohem Eigenkapital
Einige Verkäufer haben viel Eigenkapital in ihrer Immobilie aufgebaut und entscheiden sich für einen Teilverkauf, um dieses Kapital zu nutzen, ohne die gesamte Immobilie zu verkaufen.
Erben und Nachkommen
In einigen Fällen entscheiden sich Erben oder Nachkommen dazu, einen Teilverkauf durchzuführen, wenn sie ein geerbtes Eigentum nicht vollständig nutzen oder verwalten möchten.
Personen mit gezielten Finanzzielen
Manche Personen nutzen einen Teilverkauf, um bestimmte finanzielle Ziele zu erreichen, wie die Tilgung von Schulden, die Finanzierung von Bildungskosten oder die Diversifizierung ihrer Anlagen.
Immobilienbesitzer, die im Ruhestand reisen möchten
Ein Teilverkauf kann eine Option für Menschen sein, die im Ruhestand reisen oder ihre Lebensweise ändern möchten. Sie können das Kapital aus dem Teilverkauf nutzen, um ihre Pläne zu finanzieren.
Passenden Käufer finden
Wenn Sie einen Immobilien-Teilverkauf in Betracht ziehen, sollte bei potenziellen Käufern sorgfältig auf verschiedene Aspekte achten:
- Der Käufer sollte finanziell stabil sein.
- Er sollte Erfahrung mit dem Teilkauf von Häusern und Wohnungen haben.
- Die Kommunikation und Verträge sollten offen und transparent sein.
- Die Preisbewertung der Immobilie durch den Käufer sollte fair und angemessen sein.
Wir können Ihnen aus unseren Erfahrungen das Tochterunternehmens des bekannten Immobilienspezialisten Engel & Völkers – EV LiquidHome GmbH empfhelen.
Wie funktioniert ein Teilverkauf
Der Immobilien-Teilverkauf ist eine Option, die es Immobilienbesitzern in Deutschland ermöglicht, einen bestimmten Anteil ihres Hauses oder ihrer Wohnung zu veräußern, während sie gleichzeitig lebenslanges Nutzungsrecht für das gesamte Objekt behalten.
Hinweis
Je nach Käufer unterscheiden sich die Vertragsbedingungen, weshalb die Details zum Teilverkauf immer individuell und einzelvertraglich betrachtet werden müssen. Wir liefern Ihnen hier nur einen allgemeinen Überblick.
1. Wert der Immobilie
Der Wert der Immobilie wird in der Regel durch ein unabhängiges Gutachten bestimmt. Basierend auf diesem Wert und der gewünschten Summe für den Verkauf kann der Anteil des Käufers berechnet werden.
2. Teileigentum
Der Verkauf erfolgt durch den Verkauf eines Teils des Haus oder der Wohnung. In Deutschland liegt die üblicherweise maximal verkaufte Anteil bei etwa 50% der Immobilie.
3. Verkaufserlös
Der Verkaufserlös hängt von der Gesamtbewertung der Immobilie und dem Prozentsatz ab, den der Verkäufer verkaufen möchte. Normalerweise werden bei Immobilien-Teilverkäufen in Deutschland maximal 100.000 € von den Käufern als Summe bezahlt.
4. Nutzungsgebühr
Da der Verkäufer die Immobilie weiterhin voll nutzen kann, zahlt er eine Nutzungsgebühr an den Käufer für dessen Anteil.
Mehr Details zur Nutzungsgebühr
Die monatliche Nutzungsgebühr ist eine vertraglich festgelegte Gebühr, die ihren Ursprung oft im Wert des verkauften Immobilienteils sowie anderen Faktoren wie dem Gesamtwert der Immobilie und den vereinbarten Nutzungsrechten hat. Diese Gebühr weist gewisse Ähnlichkeiten mit einer Miete auf, doch sie ist exklusiv an den Teilverkauf der Immobilie und die Nutzung des veräußerten Teils geknüpft.
Wichtige Nebenthemen
Instandhaltung & Entscheidungsfreiheit
Der Kaufvertrag regelt normalerweise, dass der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht hat und innerhalb bestimmter Grenzen Entscheidungen ohne Abstimmung treffen kann. Der Verkäufer bleibt jedoch für die Instandhaltung des Hauses oder der Wohnung verantwortlich.
Stiller Teilhaber
Der Käufer fungiert als stiller Teilhaber, was bedeutet, dass er Rechte an dem verkauften Teil der Immobilie hat, aber keine üblichen Verantwortlichkeiten oder Entscheidungsbefugnisse, die normalerweise mit dem Eigentum einhergehen. Der Käufer bleibt in der Regel im Hintergrund und überlässt dem Verkäufer die Kontrolle über das Objekt.
Rückkaufmöglichkeit
In der Regel wird dem Verkäufer eine vertragliche Rückkaufmöglichkeit für den veräußerten Anteil zu vordefinierten Bedingungen eingeräumt.
Ablauf bis zu einem Teilverkauf
In der Regel erfolgt der Ablauf vor der Etscheidung zu einem Teilverkaufs immer in de
Schritt 1: Wie viel Geld benötige ich
Der erste Schritt besteht darin, dass Sie als Verkäufer die gewünschte Auszahlungssumme definieren. Dies ist der Betrag, den Sie aus Ihrer Immobilie freisetzen möchten.
Schritt 2: Bewertung der Immobilie
Ein unabhängiger Gutachter bewertet die Immobilie auf Basis des Verkehrswerts. Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert, zu dem eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen gehandelt werden würde. Dieses Gutachten bildet die Grundlage für den Verkaufsprozentsatz und die Auszahlungssumme.
Schritt 3: Berechnung der Werte
Der Prozentsatz des zu verkaufenden Immobilienanteils wird anhand der gewünschten Auszahlungssumme und des ermittelten Immobilienwerts ermittelt. Dieser Wert dient auch als Grundlage für die Festlegung der Nutzungsgebühr für den verkauften Immobilienanteil.
Schritt 4: Angebot für den Verkauf
Nun erhalten Sie das Angebot für den Verkauf. Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, erwirbt der Käufer den vereinbarten Anteil und zahlt Ihnen den festgelegten Einmalbetrag. Damit geht das Eigentum dieses Teils an den Käufer über.
Was kann ein Teilverkauf bringen?
In unserem Rechenbeispielen erfahren Sie, was Sie bei einem Teilverkauf einer Immobilie erwarten könnten.
Hinweis zu den Rechenbeispielen
Es handelt sich bei den Beispielen um keine verbindlichen Angebote. Wir haben bewusst darauf geachtet, das Beispiel zu vereinfachen und mit klaren Begriffen (nicht den Fachbegriffen) zu arbeiten.
Rechenbeispiel A
- Sie besitzen ein Haus mit 100m² und 800m² Grundstück.
- Das Haus mit Grundstück ist laut Gutachten 500.000€ wert.
- Sie möchten eine Summe von 150.000 € mit dem Teilverkauf erzielen.
Die Berechnung
| Betrag | |
| Immobilienwert laut Gutachten | € 500.000,00 |
| Ihr Verkaufserlös | -€ 150.000,00 |
| Ihr Anteil an der Immobilie in Prozent | 70,00% |
| Anteil des Käufers an der Immobilie in Prozent | 30,00% |
| Nutzungsgebühr pro Monat | € 688,00 |
Rechenbeispiel B
- Sie besitzen ein Haus mit 90m² und 500m² Grundstück.
- Das Haus mit Grundstück ist laut Gutachten 420.000€ wert.
- Sie möchten eine Summe von 100.000 € mit dem Teilverkauf erzielen.
Die Berechnung
| Betrag | |
| Immobilienwert laut Gutachten | € 420.000 |
| Ihr Verkaufserlös | -€ 100.000,00 |
| Ihr Anteil an der Immobilie in Prozent | 76,00% |
| Anteil des Käufers an der Immobilie in Prozent | 24,00% |
| Nutzungsgebühr pro Monat | € 458,00 |
Rechenbeispiel C
- Sie besitzen ein Haus mit 150m² und 1.000m² Grundstück.
- Das Haus mit Grundstück ist laut Gutachten 930.000€ wert.
- Sie möchten eine Summe von 260.000 € mit dem Teilverkauf erzielen.
Die Berechnung
| Betrag | |
| Immobilienwert laut Gutachten | € 930.000,00 |
| Ihr Verkaufserlös | -€ 260.000,00 |
| Ihr Anteil an der Immobilie in Prozent | 72,00% |
| Anteil des Käufers an der Immobilie in Prozent | 28,00% |
| Nutzungsgebühr pro Monat | € 1.192,00 |
Häufig gestellte Fragen
Generell zum Teilverkauf
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?
Ein Immobilien-Teilverkauf ermöglicht es Eigentümern, einen Teil ihrer Immobilie zu verkaufen, während sie weiterhin darin wohnen und Nutzungsrechte behalten.
Welche Vorteile bietet ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf ermöglicht es, sofort Liquidität freizusetzen, ohne die Immobilie zu verlassen. Verkäufer behalten Entscheidungsfreiheit und profitieren von Wertsteigerungen.
Wie wirkt sich ein Teilverkauf auf die Instandhaltung aus?
Der Verkäufer bleibt oft für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich, es sei denn, es wird etwas anderes im Vertrag vereinbart.
Kann ich weiterhin in meiner Immobilie leben, nachdem ich einen Teil verkauft habe?
Ja, in den meisten Fällen behalten Verkäufer lebenslanges Nutzungsrecht und können weiterhin in ihrer Immobilie wohnen.
Was geschieht mit dem verkauften Teil der Immobilie?
Der Käufer erwirbt den verkauften Teil der Immobilie, wird jedoch oft ein stiller Teilhaber und hat keine aktive Mitspracherechte.
Wie lange dauert der Teilverkaufsprozess in der Regel?
Die Dauer kann variieren, hängt von verschiedenen Faktoren ab und erfordert oft die Erstellung eines maßgeschneiderten Vertrags. In der Regel dauert der Prozess mehrere Wochen bis Monate.
Welche Arten von Immobilien eignen sich für einen Teilverkauf?
Ein Teilverkauf kann auf verschiedene Arten von Immobilien angewendet werden, einschließlich Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Wohnungen und Gewerbeimmobilien.
Gibt es Altersbeschränkungen für den Teilverkauf?
Normalerweise gibt es keine Altersbeschränkungen für den Teilverkauf, aber die genauen Bedingungen können variieren. Es ist wichtig, den Vertrag sorgfältig zu überprüfen.
Finanzielle Fragen
Wie wird die monatliche Nutzungsgebühr berechnet?
Die monatliche Nutzungsgebühr basiert auf verschiedenen Faktoren, einschließlich des Wertes des verkauften Teils und des Immobilienwertes. Sie ähnelt einer Miete, ist aber spezifisch an den Teilverkauf gebunden.
Kann ich die monatliche Nutzungsgebühr verhandeln?
Die monatliche Nutzungsgebühr wird normalerweise im Vertrag festgelegt, aber einige Verhandlungsspielräume können möglich sein. Dies sollte mit dem Käufer besprochen werden.
Kann der verkauften Teil später zurückgekauft werden?
In der Regel besteht die Möglichkeit, den verkauften Teil zu einem späteren Zeitpunkt zu vorher festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.
Welche finanziellen Risiken gibt es beim Teilverkauf?
Zu den finanziellen Risiken gehören mögliche Verluste, wenn der Immobilienwert sinkt, sowie monatliche Gebühren und eventuelle Steuerimplikationen.
Rechtliche Fragen
Gibt es Steueraspekte zu beachten?
Ja, es können steuerliche Auswirkungen bei einem Teilverkauf auftreten. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um diese Aspekte zu klären.
Wie beeinflusst ein Teilverkauf meine Erben?
Ein Teilverkauf kann Auswirkungen auf Ihre Erben und deren Anspruch auf die Immobilie haben. Dies sollte in Betracht gezogen werden.
Kann ich meinen Immobilien-Teilverkauf rückgängig machen?
Die Möglichkeit zur Rückabwicklung hängt von den im Vertrag festgelegten Bedingungen ab. Es ist ratsam, dies im Vertrag zu klären.
Ich besitze in einem andern Land eine Immobilie. Ist ein Teilverkauf trotzdem möglich?
Ja, es gibt auch in anderen Ländern die Möglichkeit eines Immobilien-Teilverkaufs. Abhängig von den Käufern gibt es unterschiedliche Regelungen. Wie ein Immobilien-Teilverkauf in Österreich funktioniert, erfahren Sie auf unserem Partnerportal immobilien-verkaeuferportal.at.
Alternativen zum Teilverkauf
Wenn Sie Kapital benötigen, gibt es für Immobilienbesitzer auch andere Alternativen die Sie nutzen können.
Immobilien-Leibrente
Bei einer Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten. In der Regel erhalten aber ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Zahlung als „Leibrente“.
Im Gegenzug überträgt die Person das Eigentum oder einen Teil des Eigentums an der Immobilie auf einen Käufer (den Leibrentenzahler).
Verwendung
Wenn Sie Geld benötigen und nicht mehr für die Immobilie sowie die Instandhaltung verantwortlich sein möchten, kann die Leibrente das richtige Konzept für Sie sein.
Beachten Sie:
Die Immobilie wird verkauft. Sie sind nicht mehr Eigentümer und können auch nicht mehr mitentscheiden.
Verkauf der Immobilie
Neben der Option einer Leibrente stellt der klassische Immobilienverkauf eine weitere Möglichkeit dar. Hierbei besteht auch die Option, sich durch einen nachfolgenden Mietvertrag wieder in die „eigene“ Immobilie einzumieten. Doch was ist Ihre Immobilie aktuell wert? Starten Sie über unser Partnerportal Ihre kostenlose Immobilienbewertung.
Verwendung
Ein gänzlicher Immobilienverkauf ist empfehlenswert, wenn Sie einen klaren Schlussstrich zu ziehen und Ihre Immobilie zu einem wettbewerbsfähigen Preis zu verkaufen.
Beachten Sie:
Es ist bedeutend zu beachten, dass ein Verkauf endgültig ist. Nach dem Verkauf sind Sie nicht länger Eigentümer der Immobilie. Wenn Sie dennoch beabsichtigen, in der Immobilie zu verbleiben, ist es essentiell, im Vorfeld des Verkaufs alle relevanten Aspekte (wie zum Beispiel einen unbefristeten Mietvertrag) vertraglich zu klären.
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek bietet Immobilieneigentümern die Möglichkeit, basierend auf ihrer Immobilie als Sicherheit einen Kredit aufzunehmen. Dieser Kredit kann entweder als einmalige Auszahlung oder in Form von Raten bereitgestellt werden und erfordert keine aktive Rückzahlung. Die Rückzahlung erfolgt erst nach dem Ableben des Kreditnehmers, oft durch den Verkauf der Immobilie oder durch Erben, die die ausstehende Schuld begleichen.
Verwendung
Die Umkehrhypothek ist geeignet für Immobilienbesitzer, die Kapital benötigen und trotzdem die Möglichkeit offenhalten möchten, dass die Immobilie nach ihrem Ableben von Erben übernommen wird.
Beachten Sie:
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Umkehrhypothek die vererbte Summe reduzieren kann, jedoch sind die ausgezahlten Beträge in der Regel steuerfrei.
Raten- / Konsumkredit
Raten- / Konsum- / Privatkredite bieten Ihnen die Möglichkeit einen Betrag von bis zu 100.000 € zu leihen. Die Rückzahlung erfolgt in der Regel über einen Zeitraum von 1 bis 10 Jahren.
Verwendung
Diese Finanzierungsform eignet sich optimal, wenn Sie schnell zusätzliches Kapital benötigen und keine Absicht haben, Ihre Immobilie zu veräußern oder gegen eine Leibrente zu tauschen.
Beachten Sie:
Denken Sie daran, dass der aufgenommene Kredit in der Zukunft zurückgezahlt werden muss. Aus diesem Grund ist es unerlässlich sicherzustellen, dass Sie sich die monatlichen Kreditraten auch wirklich leisten können.
Was rechnet sich für mich am meisten
Egal ob Umkehrhypothek, Leibrente oder Teilverkauf…
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Über den Autor
Harald Greber
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